Недвижимость и земля: выигранные дела 2026

Позиция суда. Формальное наличие оснований по ст. 450, 489 ГК РФ не обязывает суд расторгать договор. При полном погашении долга расторжение несоразмерно нарушению, а истец не доказал нецелесообразность сохранения договора.

Ошибка нижестоящих судов. Суды расторгли договоры, хотя к решению долг и неустойка были полностью погашены.

Сторона-победитель: ответчик (покупатель муниципального имущества), ИП

Позиция суда. Изменение ВРИ в договоре, заключенном на аукционе, запрещено (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ). Снос возможен только при невозможности привести объект в соответствие (п. 19 Пленума ВС № 44), а вспомогательность проверяется по Постановлению № 703.

Ошибка нижестоящих судов. Суды снесли объект, не проверив одностороннее изменение ВРИ по договору, заключенному на торгах, и проектную документацию гостиницы.

Сторона-победитель: ответчик (арендатор), ИП

Позиция суда. Снос — крайняя мера, применяемая лишь при угрозе безопасности или нарушении прав третьих лиц (п. 25 Пленума ВС № 44). Региональный акт по ч. 17.1 ст. 51 ГрК РФ освобождал реконструкцию от разрешения, и превышение его пределов не доказано.

Ошибка нижестоящих судов. Апелляция обязала снести этаж, не оценив региональный перечень случаев без разрешения (реконструкция до +150 кв. м).

Сторона-победитель: ответчик (собственник гаражей), ИП

Позиция суда. При покупке здания к покупателю переходит право на часть участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ). ПБП сохраняется без переоформления (п. 13 ст. 3 Закона № 137-ФЗ) и прекращается лишь по ст. 45, 53, 54 ЗК РФ, а непоследовательность органа также требовала оценки.

Ошибка нижестоящих судов. Суды сочли, что без переоформления ПБП у предпринимателя нет прав на землю.

Сторона-победитель: ответчик (собственник строений), ИП

Позиция суда. При возможности оформить права на участок суд отказывает в сносе (п. 17, 25 Пленума ВС № 44). Пока оспаривается отказ в предварительном согласовании, вывод о невозможности оформления преждевременен.

Ошибка нижестоящих судов. Апелляция снесла здание, сочтя отсутствие прав на землю и разрешения достаточным основанием, без учета параллельного спора о предоставлении участка.

Сторона-победитель: ответчик (застройщик), ИП

Позиция суда. Суд обязан определить судьбу самовольной постройки (Определение ВС № 18-КГ18-54, п. 32 Обзора ВС № 3 (2018)). Установка двери и съемного пандуса не затрагивает конструкций (Приказ № 624), поэтому заключения МЧС достаточно.

Ошибка нижестоящих судов. Суды отказали в иске из-за отказа истца от повторной экспертизы, хотя устранение нарушений подтверждено МЧС.

Сторона-победитель: истец (застройщик), компания

Позиция суда. Распоряжение № 3214-р регулирует только назначение судебной экспертизы. Внесудебное заключение — иной документ (ч. 2 ст. 62, ст. 89 АПК РФ, п. 13 Пленума ВАС № 23), и при пассивности органа суд должен активно устанавливать обстоятельства (ст. 8, 9, 133 АПК РФ).

Ошибка нижестоящих судов. Апелляция признала внесудебное заключение недопустимым только потому, что его сделала негосударственная организация.

Сторона-победитель: истец (застройщик), компания

Позиция суда. Аренда публичной земли — регулируемая цена (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ), и новый нормативный порядок применяется без изменения договора (п. 16 Пленума ВАС № 73). Верховный Суд (дело № 9-АПГ17-25) признал дискриминационным разный порядок расчёта в зависимости от даты договора, поэтому применяется более поздняя Методика № 247. Кадастровая стоимость, установленная судом в размере рыночной, учитывается с 1 января года, в котором её оспорили. Переплата — неосновательное обогащение с процентами (ст. 1102, 1107, 395 ГК РФ).

Что суд отверг. Министерство иск не признавало: начисляло аренду по устаревшей методике 2008 г. и по прежней кадастровой стоимости, хотя областной суд снизил её до рыночной.

Сторона-победитель: истец, ИП (соарендатор земли под торговыми центрами); оппонент: госорган — региональное министерство имущественных и земельных отношений (арендодатель)

Позиция суда. Участок лежит в зоне планируемого размещения федерального линейного объекта и потому ограничен в обороте (пп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ). По Принципу № 7 постановления Правительства РФ № 582, обязательному для всех публичных земель (ст. 39.7 ЗК РФ, решение ВС АКПИ18-667), арендная плата собственника здания на таком участке не может превышать земельный налог. Договорное условие об иной плате противоречит закону, а регулируемая цена применяется без изменения договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 19 Пленума ВАС № 73). Излишне уплаченное — неосновательное обогащение с процентами (ст. 1102, 1107, 395 ГК РФ).

Что суд отверг. Администрация ссылалась на то, что часть участка изымается для федеральных нужд и расчёты должна вести федеральная сторона, а также на формулу арендной платы по закону Московской области, прописанную в договоре.

Сторона-победитель: истец, компания (ООО «Котова», арендатор земли и собственник зданий); оппонент: орган местного самоуправления — администрация г.о. Химки

Позиция суда. В частной собственности может находиться участок с обособленным водным объектом без гидравлической связи с другими водоёмами (ст. 8 ВК РФ), а участки под прудами на водотоках — только федеральные. Бремя доказать природное происхождение и гидравлическую связь пруда лежит на истце-госоргане (ст. 65 АПК РФ); п. 30 ст. 3 Закона № 137-ФЗ сохраняет права на участки под прудами.

Ошибка нижестоящих судов. Суд округа отменил отказ в иске, не учтя недоказанность природного происхождения и гидравлической связи пруда

Сторона-победитель: ответчик, ИП

Позиция суда. Арендная плата за публичную землю — регулируемая цена: новый нормативный порядок (постановление Правительства № 191) применяется с момента вступления в силу независимо от договорного механизма (ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ). Пятилетний срок перерасчёта платы по рыночной оценке считается с даты её установления договором, а не начала фактического применения.

Ошибка нижестоящих судов. Применили договорный механизм вместо нормативного и неверно исчислили пятилетний срок перерасчёта рыночной арендной платы

Сторона-победитель: ответчик (истец по встречному иску), компания (арендатор)

Позиция суда. По ст. 247 ГК РФ суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования общим имуществом, нуждаемость сособственников и возможность совместного пользования. Последующее несогласие сособственника нельзя оценивать вне его прежнего поведения и правомерных ожиданий других; иначе один участник может произвольно дестабилизировать баланс.

Ошибка нижестоящих судов. Суд округа отменил акты об отказе в иске, не учтя фактически сложившийся порядок пользования фасадом и поведение истца.

Сторона-победитель: ответчик, компания (сособственник помещений)

Позиция суда. Снос допустим при невозможности приведения в соответствие (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, п. 30 Пленума ВС № 44). Решение должно быть исполнимым (ст. 182 АПК РФ), а не механическим делением по кадастровой границе.

Ошибка нижестоящих судов. Суды обязали снести часть склада без исследования технической возможности и без координат линии демонтажа.

Сторона-победитель: ответчик (собственник склада), компания

Позиция суда. Договор аренды прекращается самим решением об установлении публичного сервитута (п. 2 ст. 3.6 Федерального закона № 137-ФЗ, ст. 417 ГК РФ, ст. 39.37 ЗК РФ), без отдельного волеизъявления сторон. Одновременно аренда и сервитут на один объект невозможны, двойная плата недопустима. Ст. 622 ГК РФ о плате за просрочку возврата здесь не применяется. Арендная плата, внесённая после установления сервитута, — неосновательное обогащение (ст. 1102, 1103 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Что суд отверг. Министерство считало, что аренда продолжалась, раз компания подавала лесные декларации и отчёты, а участки не вернула по акту.

Сторона-победитель: ответчик, компания (ПАО «Россети»), со встречным иском; оппонент: госорган — министерство природных ресурсов и лесного комплекса Красноярского края

Позиция суда. Аренда публичной земли — регулируемая цена (ст. 39.7 ЗК РФ, п. 1 ст. 424 ГК РФ). По принципу № 7 Постановления Правительства № 582 для участков под зданиями собственника, ограниченных в обороте (2-я зона санитарной охраны курорта Сочи), аренда не может превышать земельный налог (п. 33 Обзора ВС № 3 (2019)); муниципальный акт с более высокой ставкой суд не применяет (ст. 12 ГК РФ, ст. 13 АПК РФ). Ставка налога «санаторная» подтверждена реальным использованием (аренда здания санаторию, медицинская лицензия), переплата взыскана как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Что суд отверг. Администрация брала аренду по рыночной оценке из допсоглашения 2018 г. (2,37 млн руб. в год), а не по принципу «не выше земельного налога».

Сторона-победитель: истец, компания (АО «Санаторий имени Мориса Тореза»); оппонент: муниципальный арендодатель (Администрация г. Сочи)

Позиция суда. Плата за публичную землю — регулируемая цена (п. 16 Пленума ВАС № 73, ст. 39.7 ЗК РФ), поэтому кадастровая стоимость, установленная комиссией по заявлению арендатора, применяется с 1 января года подачи заявления (ч. 4 ст. 6 Закона № 269-ФЗ, ст. 18 Закона № 237-ФЗ, п. 28 Пленума ВС № 28), а не с даты допсоглашения. Переплата за 01.01–25.07.2022 — неосновательное обогащение арендодателя (ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ до фактической оплаты; на прошлые годы пересмотр не распространяется (позиция ВС 304-ЭС25-3418).

Что суд отверг. Администрация пересчитала аренду только с даты допсоглашения (26.07.2022), считая, что новая кадастровая стоимость не действует на прошлое.

Сторона-победитель: истец, компания (ООО «Торговый дом «Цемент»); оппонент: муниципальный арендодатель (Администрация г. Симферополя)

Позиция суда. Договор заключён без торгов, поэтому плата регулируемая (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, п. 1 ст. 424, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ), и стороны обязаны применять региональный порядок, отсылающий к ставкам Приказа Минэкономразвития № 280 для объектов утилизации и захоронения ТБО. Согласованная в договоре цена выше регулируемой не связывает арендатора, а излишне уплаченное — неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ, п. 4 ст. 453 ГК РФ). Давность не пропущена, так как иск уточнён до периода в пределах трёх лет.

Что суд отверг. Администрация ссылалась на рыночную ставку (7,2 млн руб. в год), согласованную в договоре по оценке, отсутствие претензий арендатора при подписании и пропуск срока исковой давности.

Сторона-победитель: истец, компания (ООО «Флагман», оператор полигона и мусоросортировочного комплекса); оппонент: муниципальный арендодатель (Администрация Губкинского городского округа)

Позиция суда. Аренда публичной земли — регулируемая цена (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ, п. 16, 19 Пленума ВАС № 73). Для концессионера под объектами концессии Методика № 247 (пп. «з» п. 6.2) с 2021 г. устанавливает 1 руб. в год, поэтому всё уплаченное сверх этого — неосновательное обогащение арендодателя (ст. 1102, п. 3 ст. 1103 ГК РФ). Давность считается отдельно по каждому платежу с даты переплаты, а не с момента, когда арендатор узнал о льготе из другого дела (ст. 200 ГК РФ, п. 24 Пленума ВС № 43). Поэтому взыскано за последние три года до иска, с процентами до фактической оплаты (ст. 395, 1107 ГК РФ).

Что суд отверг. Администрация отрицала, что у неё возникло неосновательное обогащение, и заявила о пропуске исковой давности.

Сторона-победитель: истец, компания (АО «ОКО», концессионер водоснабжения); оппонент: орган местного самоуправления — администрация г. Нижнего Новгорода (арендодатель)

Позиция суда. Прежний договор аренды истёк, арендатор ликвидирован, а переуступка прав без согласия арендодателя и без регистрации ничтожна и не противопоставима третьим лицам (п. 2 ст. 168, ст. 389, 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ). Значит, отказ незаконен. Договор, заключённый с конкурентом после незаконного отказа первому заявителю, нарушает ст. 39.6 и 39.18 ЗК РФ и принцип равного доступа к публичной земле, поэтому ничтожен. Незаконное постановление суд не применяет (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Срок по ч. 4 ст. 198 АПК РФ не пропущен: о нарушении заявитель узнал из ответа прокуратуры (п. 16–17 Пленума ВС № 21). Законность отказа оценивается по нормам на дату обращения.

Что суд отверг. Администрация ссылалась на то, что участок уже в аренде у другого лица, на пропуск трёхмесячного срока обжалования, на неоспоренное постановление о передаче участка конкуренту и на исключение КФХ из ст. 39.18 ЗК РФ с 08.08.2024.

Сторона-победитель: заявитель, ИП (глава КФХ); оппонент: орган местного самоуправления (администрация муниципального района) и конкурирующее КФХ

Позиция суда. Суд применил п. 3 ст. 222 ГК РФ и п. 26 Пленума ВС/ВАС № 10/22: если единственный признак самовольности — отсутствие разрешения, а лицо пыталось его получить, право признаётся. Участок арендован с ВРИ «хранение и переработка с/х продукции», что допускает строительство (ст. 40, 41 ЗК РФ, п. 20 Обзора ВС от 16.11.2022), а судебная экспертиза подтвердила соответствие нормам и отсутствие угрозы. Надлежащий ответчик — орган, которому перераспределены полномочия на выдачу разрешений (п. 42 Пленума № 44).

Что суд отверг. Министерство настаивало, что постройка самовольная, заявление на разрешение подано формально и уже после возведения, а признание права по ст. 218 ГК РФ невозможно.

Сторона-победитель: истец, ИП; оппонент: региональный орган власти (Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области)

Позиция суда. Неизготовление в установленный договором срок согласованного проекта работ по сохранению ОКН и непроведение работ — существенное нарушение, дающее право расторгнуть договор купли-продажи (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ), по аналогии с правилами аренды ОКН. Последствия расторжения (возврат имущества, неустойка по ст. 330 ГК РФ) определяются с учётом сальдо взаимных предоставлений (п. 3 ст. 1103 ГК РФ) и привлечения фактических владельцев.

Ошибка нижестоящих судов. Суды не признали существенным нарушением непредставление проекта работ по сохранению памятника, сославшись на неистёкший 7-летний срок выполнения условий конкурса.

Сторона-победитель: истец, компания

Позиция суда. По п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ льгота действует только для участков, переоформленных из постоянного (бессрочного) пользования. Плата рассчитывается пропорционально: на переоформленную часть — до 2% кадастровой стоимости, на остальную — по нормативу.

Ошибка нижестоящих судов. Применили льготную ставку ко всему участку, хотя он сформирован в том числе из земель запаса и изъятых у третьего лица.

Сторона-победитель: истец (арендодатель) — орган местного самоуправления, госорган

Позиция суда. По пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20, п. 14 ст. 39.16, ст. 42 ЗК РФ и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ ВРИ участка должен соответствовать фактическому использованию объекта. Иное означает нецелевое использование и искажает выкупную цену.

Ошибка нижестоящих судов. Сочли достаточным соответствие использования градрегламенту территориальной зоны.

Сторона-победитель: ответчик (уполномоченный орган по распоряжению землей) — госорган

Позиция суда. По ст. 304 ГК РФ и п. 45 постановления Пленумов № 10/22 негаторный иск требует неправомерности действий ответчика; законное размещение линейного объекта не нарушает права. Понуждение одного собственника в интересах другого невозможно без решения вопроса о расходах и проверки альтернатив.

Ошибка нижестоящих судов. Обязали перенести законно построенный газопровод за счет владельца, не исследовав законность размещения и распределение затрат.

Сторона-победитель: ответчик (газораспределительная организация) — компания

Позиция суда. По п. 3 ст. 222 ГК РФ и п. 43 Пленума ВС № 44 от 12.12.2023 иск о признании права на самовольную постройку удовлетворяется, если единственный её признак — отсутствие разрешений, которые застройщик добросовестно пытался получить. Арендатор публичной земли вправе строить в соответствии с ВРИ (ст. 40, 41 ЗК РФ, п. 3.2 ст. 222 ГК РФ). Неоспоренное заключение специалиста подтвердило капитальность, соответствие нормам и отсутствие угрозы; судебную экспертизу администрация не заявила (ст. 65, 70 АПК РФ).

Что суд отверг. Администрация не признавала право на объект, построенный без разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию.

Сторона-победитель: истец, ИП; оппонент: муниципалитет (Администрация г. о. Лосино-Петровский)