Фермер оспорил отказ в аренде 300 га и аннулировал договор, заключённый с конкурентом

Обстоятельства спора

В 2018 году администрация сдала участок площадью 2 979 799 кв. м на поле Харагантуй сельскохозяйственному кооперативу «Страна Советов» на пять лет — до 27 марта 2023 года. Через месяц кооператив подписал с другим КФХ соглашение о переуступке прав арендатора, но без согласия арендодателя и без государственной регистрации. В январе 2020 года кооператив был ликвидирован после банкротства.

25 июня 2024 года заявитель обратился за предоставлением участка в аренду без торгов для ведения крестьянского хозяйства. 1 июля администрация отказала, сославшись на то, что участок в аренде у другого лица, но не назвала, у кого. Фермер пожаловался в прокуратуру; та выяснила, что арендатор ликвидирован и прав на участок ни у кого нет, и ответила заявителю в октябре 2024 года.

3 сентября 2024 года администрация предоставила участок второму КФХ и заключила с ним договор аренды. В декабре 2024 года фермер обратился в суд. Первые акты в его пользу кассация в ноябре 2025 года отменила, поручив разрешить и судьбу нового договора, чтобы решение было исполнимым.

Позиция сторон

Заявитель настаивал, что на дату его обращения участок был свободен, а значит, отказ незаконен; договор, заключённый с другим КФХ после этого отказа, нарушает его права и закон.

Администрация ссылалась на пропуск трёхмесячного срока обжалования, на то, что заявитель при уточнении изменил и предмет, и основание требований, что основания предоставления участка двум хозяйствам разные. Она также указывала, что с 8 августа 2024 года из ст. 39.18 ЗК РФ исключено упоминание КФХ, поэтому повторное рассмотрение заявления всё равно закончится отказом. Второе КФХ доказывало, что договор заключён по установленной процедуре, а постановление о предоставлении участка заявитель не оспорил.

Что решил суд и почему

Срок по ч. 4 ст. 198 АПК РФ не пропущен. Отказ не называл конкретного арендатора, и о нарушении своих прав фермер узнал только из ответа прокуратуры, полученного 20 октября 2024 года (п. 16–17 постановления Пленума ВС РФ № 21). Эту оценку поддержала и кассация.

Отказ незаконен. Переуступка прав аренды без согласия арендодателя ничтожна (п. 2 ст. 168, п. 2 ст. 391, ст. 615 ГК РФ, п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ), а без регистрации ещё и не может быть противопоставлена третьим лицам (п. 2 ст. 389 ГК РФ). К тому же договор с кооперативом истёк в марте 2023 года, а сам кооператив ликвидирован. На дату обращения участок ни у кого в аренде не был.

Договор с другим КФХ ничтожен: участок предоставлен «после принятия не соответствующего закону решения об отказе» первоначальному заявителю, с нарушением ст. 39.6 и 39.18 ЗК РФ и принципа равного доступа к публичным землям. Неоспоренное постановление о предоставлении не мешает этому выводу: по абз. 13 ст. 12 ГК РФ суд не применяет незаконный акт органа власти. Для требования о ничтожности сделки действует трёхлетний срок (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Изменение ст. 39.18 ЗК РФ значения не имеет: законность отказа оценивается по нормам на дату обращения.

Суд обязал второе КФХ вернуть участок муниципалитету в течение 10 дней (ч. 2 ст. 167 ГК РФ), указав, что решение является основанием для записи в ЕГРН. Подменять администрацию суд не стал и обязал её устранить нарушение прав заявителя по закону (ст. 201 АПК РФ).

Где ошиблись при первом рассмотрении

Кассация согласилась с выводами о соблюдении срока и ничтожности переуступки, но отменила первые акты: признание отказа незаконным без оценки договора с другим лицом не восстанавливало права заявителя. При новом рассмотрении второе КФХ стало соответчиком, и суд разрешил спор о договоре вместе с отказом.

Что это значит для бизнеса

Если вам отказали в предоставлении публичного участка, а затем отдали его другому, оспаривать нужно и отказ, и новый договор. Иначе даже выигранное дело не вернёт землю.

Отказ без конкретики — повод для проверки: жалоба в прокуратуру помогла выяснить обстоятельства и сохранить срок на обращение в суд. Несогласованные и незарегистрированные переуступки аренды прав на участок не создают.

Как действовать в похожей ситуации

1. Получив отказ, запросите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли действующее обременение арендой.

2. Если отказ не содержит конкретики, направьте жалобу в прокуратуру и зафиксируйте дату получения ответа.

3. Подавайте заявление в суд в течение трёх месяцев с момента, когда узнали о нарушении.

4. Если участок отдали другому, заявите о ничтожности договора и возврате участка, привлекая нового арендатора соответчиком.