Льготная аренда 2% — только на ту часть участка, что была в бессрочном пользовании

Обстоятельства спора

На едином земельном участке расположены объекты недвижимости нескольких собственников. Орган местного самоуправления предъявил к ним иски о взыскании задолженности по договору аренды.

Ответчики подали встречные иски: признать расчёты незаконными и пересчитать плату по льготной ставке. Их довод — договор аренды заключён в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, принадлежавшего их правопредшественнику.

Суд первой инстанции долг взыскал, но рассчитал его по ставке 2% кадастровой стоимости всего участка, применив пункт 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Апелляция согласилась.

Позиция сторон

Собственники зданий настаивали, что раз их правопредшественник платил по льготной ставке, то и для них плата должна сохраниться на тех же условиях для всего участка.

Орган местного самоуправления добивался взыскания по нормативно установленной плате, не соглашаясь с распространением льготы на весь участок.

Что решил суд и почему

Суд округа подтвердил общий принцип: по пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ и пункту 29 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) покупатель недвижимости получает право пользования участком на тех же условиях, что и прежний собственник. Если продавец платил по льготной ставке, льгота сохраняется и для покупателя.

Но сама льгота по пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (не более 2% кадастровой стоимости) установлена исключительно для участков, право бессрочного пользования на которые переоформлено на аренду. Она не распространяется автоматически на весь участок, если он сформирован также за счёт земель из иных источников.

Здесь участок был собран из нескольких частей: из земли, ранее принадлежавшей правопредшественнику на праве бессрочного пользования, из земель запаса и из земель, изъятых у третьего лица. Доказательств, что две последние части тоже находились в бессрочном пользовании арендатора, в деле нет.

Отсюда вывод: плату нужно считать пропорционально — для переоформленной части в пределах 2% кадастровой стоимости, для остальной исходя из нормативно установленной платы, а затем распределять между арендаторами пропорционально площади их объектов. Определением от 22.04.2026 № 309-ЭС26-1995 Верховный Суд РФ отказал в передаче дела на пересмотр.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды применили льготную ставку ко всему участку, не проверив, из каких земель он сформирован и какая часть действительно переоформлена из бессрочного пользования.

При новом рассмотрении суду поручено определить пропорцию земель и рассчитать плату для каждого арендатора с применением надлежащих ставок.

Что это значит для бизнеса

Покупатель здания наследует льготу по аренде земли от продавца, но лишь в том объёме, в каком она была у продавца по закону.

Если участок расширялся за счёт земель запаса или изъятых участков, на эти площади льгота не распространяется — за них придётся платить по обычной ставке.

Перед покупкой недвижимости на арендованной публичной земле стоит проверить историю формирования участка: от этого прямо зависит будущая арендная плата.

Как действовать в похожей ситуации

1. Запросите правоустанавливающие документы на участок: акты о предоставлении в бессрочное пользование, решения об образовании и увеличении участка.

2. Определите, какая площадь переоформлена из бессрочного пользования, а какая добавлена из других источников.

3. Подготовьте контррасчёт: льготная ставка — на переоформленную часть, нормативная — на остальную, с распределением пропорционально площади ваших объектов.

4. При сделке купли-продажи здания проверьте, по какой ставке платил продавец и на каком основании.

5. Встречное требование о перерасчёте заявляйте в том же деле, где взыскивается долг.