Склад для сельхозпродукции без разрешения на строительство узаконили через суд

Обстоятельства спора

В декабре 2023 года администрация Лопатинского района сдала предпринимателю на пять лет участок площадью 5 470 кв. м из земель сельхозназначения. По ЕГРН вид разрешённого использования — «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции».

Предприниматель возвёл на участке нежилое здание высотой 10 м и площадью 1 203,6 кв. м. В январе 2025 года он подготовил технический план и заказал строительно-техническое исследование: специалисты подтвердили соответствие строительным, противопожарным и санитарным нормам и отсутствие угрозы для людей.

Затем предприниматель обратился в министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области за разрешением на строительство, но 31 января 2025 года получил отказ, поскольку здание уже построено. Иск о признании права собственности сначала был подан в районный суд, а затем передан в арбитражный суд.

Позиция сторон

Предприниматель настаивал, что здание построено на предоставленном ему участке в соответствии с его разрешённым использованием и безопасно, а единственный недостаток — отсутствие разрешения на строительство. В процессе он уточнил правовое основание иска и сослался на ст. 222 ГК РФ.

Администрация района считала здание самовольной постройкой: застройщик не пытался получить разрешение ни до, ни во время строительства. Министерство добавляло, что заявление на разрешение подано формально — без документов по ч. 7 ст. 51 ГрК РФ и уже после возведения здания, а признание права по ст. 218 ГК РФ для самовольной постройки невозможно. Росреестр оставил решение на усмотрение суда.

Что решил суд и почему

Суд исходил из п. 3 ст. 222 ГК РФ и п. 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22: отсутствие разрешения само по себе не основание для отказа. Иск подлежит удовлетворению, если единственный признак самовольности — отсутствие разрешения или акта ввода, а лицо предпринимало меры к их получению, и постройка не нарушает прав других лиц и не угрожает жизни и здоровью.

Для арендатора важны правовой режим участка и условия аренды (п. 20 Обзора практики ВС РФ по самовольному строительству от 16.11.2022, ст. 40, 41 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ). Код ВРИ 1.15 предполагает размещение зданий для хранения и переработки сельхозпродукции, поэтому, как указал суд, вид использования и аренда участка «свидетельствуют о наличии возможности осуществления на нем строительства».

Безопасность подтвердила судебная экспертиза Пензенской лаборатории судебной экспертизы Минюста: здание соответствует нормам, требованиям технических регламентов о безопасности зданий и о пожарной безопасности, не угрожает жизни и здоровью и полностью находится в границах участка. Суд заключил, что «единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство».

Надлежащим ответчиком суд признал министерство: по закону Пензенской области полномочия на выдачу разрешений перераспределены ему (п. 42 постановления Пленума ВС РФ № 44). В иске к администрации района отказано. Расходы на экспертизу и госпошлину остались на истце, так как ответчики его права не нарушали (п. 19 постановления Пленума ВС РФ № 1); излишние 6 000 руб. пошлины возвращены.

Что это значит для бизнеса

Объект, построенный на арендованной земле без разрешения, можно узаконить, если ВРИ участка и условия аренды допускают строительство, а постройка безопасна и не выходит за границы участка.

Попытка получить разрешение до суда обязательна, даже если отказ предсказуем. Отказ уполномоченного органа подтверждает, что застройщик пытался легализовать объект.

Расходы на легализацию через суд обычно ложатся на застройщика: госпошлину и судебную экспертизу никто не возместит.

Как действовать в похожей ситуации

1. Проверьте ВРИ участка по ЕГРН и условия договора аренды: допускают ли они строительство объекта такого назначения.

2. Подготовьте технический план и досудебное строительно-техническое заключение о соответствии нормам и безопасности.

3. Обратитесь в уполномоченный орган за разрешением на строительство или ввод в эксплуатацию и сохраните письменный отказ.

4. Выясните, какой орган в вашем регионе выдаёт разрешения: при перераспределении полномочий ответчиком будет именно он, а не муниципалитет.

5. В суде заявляйте иск по ст. 222 ГК РФ и ходатайствуйте о судебной экспертизе — её выводы станут главным доказательством.