Санаторий в Сочи вернул 5,5 млн ₽: аренда курортной земли не выше земельного налога

Обстоятельства спора

Санаторий арендует участок с 2007 года. Допсоглашением 2018 года стороны установили аренду по отчёту оценщика — 2 371 155 руб. в год. Участок находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, то есть ограничен в обороте; этот факт стороны не оспаривали.

В феврале 2024 года санаторий потребовал внести изменения в договор и считать аренду по ставке земельного налога, а получив отказ, обратился в суд. Он просил обязать администрацию пересчитать плату с августа 2017 года и вернуть переплату.

Первое решение (декабрь 2024 года) и постановление апелляции были отменены Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в июле 2025 года с направлением дела на новое рассмотрение.

Позиция сторон

Санаторий настаивал: плата за публичную землю регулируемая, а для ограниченного в обороте участка под зданием собственника она по принципу № 7 постановления Правительства РФ № 582 не может превышать земельный налог. Значит, рыночная ставка из допсоглашения и муниципальный порядок расчёта применяться не должны.

Администрация исходила из размера, согласованного в допсоглашении 2018 года по оценке, и муниципального постановления 2016 года о расчёте регулируемой аренды. Представители ответчиков на новое рассмотрение не явились, контррасчёта не представили.

Что решил суд и почему

Суд напомнил, что плата за публичную землю — регулируемая цена (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ), а стороны «не вправе применять другой размер арендной платы». По п. 33 Обзора практики ВС РФ № 3 (2019) постановление № 582 обязательно для всех публичных земель, и если муниципальный акт устанавливает плату выше принципа № 7, применяется принцип. Суд вправе не применять противоречащий ему акт (ст. 12 ГК РФ, ст. 13 АПК РФ). Изменения договора для этого не требуется, но стороны вправе потребовать внести их ради правовой определённости (п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Поэтому с 12 августа 2017 года, когда начал действовать принцип № 7, аренда равна земельному налогу за участок. Ставка налога зависит от фактического использования: для санаториев — 0,45 %, затем 0,7 %, для гостиниц — 1,2 %. Суд проверил, как использовался участок, и установил: здание ежегодно сдавалось АО «Клинический санаторий «Металлург» для санаторно-курортной деятельности, у арендатора была медицинская лицензия по этому адресу до 30.12.2022. Значит, до конца 2022 года применяется «санаторная» ставка, а с 2023 года, когда в договоре появились гостиничные услуги, — 1,2 %.

Пересчёт дал переплату 5 500 907,24 руб. за 2021 — 3 августа 2023 года (ст. 1102 ГК РФ). Администрацию обязали пересчитать и плату за 2017–2020 годы. Расходы на юриста 50 000 руб. суд признал разумными, сверившись с гонорарной практикой адвокатской палаты края.

Что изменилось при новом рассмотрении

Кассация дала два указания. Во-первых, учесть изменения законодательства о курортах, вступившие в силу с 4 августа 2023 года (Федеральный закон № 469-ФЗ). Санаторий уточнил период взыскания по 3 августа 2023 года, и требования вышли из-под действия новых норм.

Во-вторых, исследовать фактическое использование участка: само по себе наличие спального корпуса не доказывает санаторную деятельность. Санаторий представил договоры аренды здания и лицензию, и суд разграничил ставки по периодам.

Поскольку первое решение уже было исполнено на 6 750 053,20 руб., а по новому решению причиталось 5 601 412,24 руб., суд произвёл частичный поворот исполнения и взыскал с санатория в пользу администрации разницу — 1 148 640,96 руб. (ст. 325, 326 АПК РФ).

Что это значит для бизнеса

Собственникам зданий на арендованной публичной земле в курортных зонах, ООПТ и других зонах с ограничениями оборота стоит проверить аренду: она не может превышать земельный налог, даже если в договоре согласована рыночная ставка.

Льготную ставку налога суд применит только при доказанном реальном использовании, а полученное по отменённому решению придётся частично вернуть.

Как действовать в похожей ситуации

1. Подтвердите ограничение участка в обороте сведениями ИСОГД или документами о зонах санитарной охраны.

2. Определите ставку земельного налога по муниципальному решению для вашего фактического вида использования за каждый период.

3. Соберите доказательства использования: договоры аренды здания, лицензии, документы о деятельности.

4. Направьте арендодателю требование о перерасчёте и допсоглашении, затем подавайте иск о перерасчёте и взыскании переплаты за три года.

5. Следите за изменениями законодательства в спорном периоде и при необходимости ограничивайте период требований.