Предприниматель вернул 1,07 млн ₽ переплаты за землю под четырьмя торговыми центрами

Обстоятельства спора

Предприниматель был соарендатором по шести договорам аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, заключённым с министерством под торговые объекты: ТРЦ «Жар-Птица», ТРЦ «Седьмое небо», ТЦ «Спортмастер» и ТЦ «Лента».

По трём объектам областной суд в 2024 году установил кадастровую стоимость участков в размере рыночной, и она изменилась с 2023 года. Например, для участков под ТРЦ «Жар-Птица» — 289 189 000 руб. и 126 942 000 руб. Министерство же продолжало начислять аренду по прежней, более высокой кадастровой стоимости.

По двум договорам ТРЦ «Седьмое небо», заключённым в 2013 и 2014 годах, аренда рассчитывалась по постановлению Правительства Нижегородской области № 1 от 2008 года, а не по более поздней Методике № 247 от 2016 года. Претензии предпринимателя министерство удовлетворило лишь частично, и он обратился в суд.

Позиция сторон

Предприниматель настаивал, что аренда публичной земли — регулируемая цена, поэтому должна считаться по действующей методике и актуальной кадастровой стоимости. Всё уплаченное сверх этого, по его мнению, — неосновательное обогащение министерства с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Министерство иск не признало, однако сам размер переплаты по договорам не оспорило.

Что решил суд и почему

Суд исходил из того, что плата за публичную землю, предоставленную без торгов, — регулируемая цена (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7 и 65 ЗК РФ). По п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 изменение нормативного порядка расчёта применяется к договору без внесения в него изменений, с даты вступления акта в силу.

Ключевой довод касался двух методик. Верховный Суд в определении от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25 признал недействующими положения постановлений № 1 и № 247 в той мере, в какой они допускают разный расчёт аренды по однотипным участкам в зависимости от даты договора. Суд указал, что после этого постановления «не подлежали применению дифференцированно в зависимости от даты заключения договора». По принципу приоритета более позднего акта с 1 июня 2016 года применяется Методика № 247: аренда равна кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент вида использования и коэффициент индексации, причём индексация не применяется в год изменения кадастровой стоимости.

Суд самостоятельно пересчитал аренду по каждому договору с новой кадастровой стоимостью с 1 января 2023 года, сопоставил её с платёжными поручениями и учёл имевшиеся долги и зачёт пеней. Общая переплата составила 1 067 936,18 руб., которую министерство не оспорило. Это неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Проценты по ст. 395 и п. 2 ст. 1107 ГК РФ суд проверил по каждому договору. По одному из них истец считал проценты до 31.12.2025, хотя просил по 24.10.2025, и суд взял период из просительной части. Итог — 412 519,43 руб. с дальнейшим начислением до фактической уплаты.

Что это значит для бизнеса

Если вы арендуете публичную землю, проверяйте, по какой методике считается плата. Старые договоры нередко продолжают обслуживаться по устаревшим актам, хотя применяться должна более поздняя методика.

Снижение кадастровой стоимости до рыночной — прямой путь к уменьшению аренды. Арендодатель обязан пересчитать плату, а переплату можно взыскать вместе с процентами.

Подробный расчёт по каждому договору и полный комплект платёжек позволили суду быстро проверить цифры, а министерству было нечего возразить по размеру.

Как действовать в похожей ситуации

1. Соберите все договоры аренды публичной земли и установите, по какому нормативному акту арендодатель рассчитывает плату.

2. Проверьте актуальную кадастровую стоимость; при завышении оспорьте её и после решения суда или комиссии требуйте перерасчёта.

3. Пересчитайте аренду по действующей методике и новой кадастровой стоимости за последние три года и сопоставьте с платёжными поручениями.

4. Направьте арендодателю претензию с расчётом по каждому договору.

5. В иске заявляйте проценты по ст. 395 ГК РФ с даты каждого переплаченного платежа и до фактического возврата; следите, чтобы периоды в расчёте совпадали с просительной частью.