Участок в зоне ВСМ: аренда не выше земельного налога, арендатор вернул 985 тыс. ₽

Обстоятельства спора

Компании принадлежат нежилое здание и административно-бытовой комплекс со стоянкой на участке площадью 2 400 кв. м в Химках. Участок она арендует у администрации по договору 2006 года. В редакции допсоглашения 2014 года плата считалась по формуле Закона Московской области № 23/96-ОЗ: базовая ставка, умноженная на коэффициенты и площадь. В 2021–2022 годах аренда составляла 2 050 444,8 руб. в год.

По Схеме территориального планирования РФ и региональной схеме транспортного обслуживания участок находится в зоне планируемого размещения линии ВСМ Москва — Санкт-Петербург шириной 200 метров. В январе 2022 года Росжелдор утвердил документацию по планировке территории для строительства дополнительных путей, и участок частично вошёл в зону размещения линейного объекта.

За третий и четвёртый кварталы 2022 года компания заплатила 1 025 222,4 руб. Считая, что для ограниченного в обороте участка аренда не может превышать земельного налога, она в мае 2025 года потребовала вернуть переплату. Администрация отказала, и компания обратилась в суд.

Позиция сторон

Арендатор ссылался на принцип № 7 Основных принципов определения арендной платы (постановление Правительства РФ № 582 в редакции постановления № 531): если собственник здания не может выкупить участок из-за ограничений, аренда не должна превышать земельный налог.

Администрация возражала: часть участка изымается для федеральных нужд по распоряжению Росжелдора, поэтому возмещение должно идти из федерального бюджета. Кроме того, она опиралась на формулу арендной платы из договора по региональному закону. Администрация также просила отложить заседание, но суд в этом отказал, сочтя доказательства достаточными.

Что решил суд и почему

Суд проверил градостроительную документацию и согласился, что участок ограничен в обороте по пп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ: он предназначен для объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.

Плата за публичную землю — регулируемая цена (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ). По п. 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73 она применяется без изменения договора. Принцип № 7 обязателен для всех публичных земель, что подтвердил Верховный Суд в решении по делу № АКПИ18-667. Поэтому договорное условие о расчёте аренды по региональной формуле, по выводу суда, «противоречит действующему законодательству Российской Федерации».

Суд пересчитал аренду: при кадастровой стоимости 5 325 672 руб. она должна была составлять 79 885,08 руб. в год. Компания заплатила за полугодие 1 025 222,4 руб., переплата — 985 279,86 руб. Это неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Контррасчёта администрация не представила, довод об изъятии части участка для федеральных нужд на вывод о переплате не повлиял.

Проценты по ст. 395 и 1107 ГК РФ взысканы за период с 14 мая по 20 июля 2025 года и далее до фактической оплаты (п. 48 постановления Пленума ВС РФ № 7).

Что это значит для бизнеса

Если ваше здание стоит на арендованной публичной земле, которая попала в зону будущей дороги, магистрали или другого федерального линейного объекта, участок ограничен в обороте. Тогда аренда не может превышать земельный налог, даже если в договоре прописана иная формула.

Разница бывает огромной: здесь законная плата оказалась в 25 раз ниже фактической. Проверка статуса участка по документам территориального планирования может окупиться многократно.

Предстоящее изъятие части участка для государственных нужд не освобождает арендодателя от возврата переплаты.

Как действовать в похожей ситуации

1. Запросите в комитете по архитектуре сведения о том, входит ли участок в зоны планируемого размещения объектов федерального или регионального значения.

2. Проверьте документацию по планировке территории и распоряжения об изъятии — они подтверждают ограничение в обороте.

3. Рассчитайте аренду по принципу № 7: не выше земельного налога для аналогичных участков без ограничений, исходя из кадастровой стоимости.

4. Сопоставьте расчёт с платёжками за последние три года и направьте арендодателю претензию о возврате переплаты.

5. В иске требуйте проценты по ст. 395 ГК РФ с начислением до фактической оплаты.