Участок под кафе не выкупить без торгов, если в здании работает гостиница

Обстоятельства спора

Индивидуальный предприниматель владел нежилым зданием на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства кафе. Он обратился в уполномоченный орган с заявлением о выкупе участка без проведения торгов.

Орган отказал: вид разрешённого использования участка не соответствует фактическому, поскольку здание используется не только как кафе, но и для гостиничного обслуживания.

Предприниматель оспорил отказ в арбитражном суде. Первая и апелляционная инстанции встали на его сторону, посчитав, что фактическое использование соответствует видам, предусмотренным градостроительным регламентом территориальной зоны.

Позиция сторон

Заявитель исходил из того, что как собственник здания имеет исключительное право на выкуп участка, а размещение гостиницы допускается регламентом зоны, так что препятствий нет.

Уполномоченный орган настаивал на несоответствии разрешённого использования участка целям, для которых его фактически используют, — это прямое основание для отказа по ЗК РФ.

Что решил суд и почему

Суд округа отменил акты нижестоящих судов и отказал в требованиях. Исключительное право собственника здания на выкуп участка закреплено в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, но оно обусловлено использованием участка по целевому назначению (статья 42 ЗК РФ).

Пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ прямо называет основанием для отказа несоответствие разрешённого использования участка целям, указанным заявителем. Из пункта 2 статьи 7 ЗК РФ, части 4 статьи 37 ГрК РФ и принципа единства судьбы участка и объекта (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) следует, что вид разрешённого использования участка должен соответствовать фактическому использованию здания.

Суд обратил внимание и на экономику: различие видов использования означает нецелевое использование участка и влечёт неверное определение выкупной цены, ведь она считается от кадастровой стоимости, зависящей от вида разрешённого использования.

Доказательств, что участок используется исключительно под кафе либо что предприниматель вправе выкупить его по соответствующей цене при гостиничном использовании, в деле нет. Поэтому, как указано в обзоре суда округа, «до приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим использованием» оснований для выкупа без торгов нет.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды ограничились проверкой того, допускает ли градостроительный регламент зоны гостиничное использование. Но значение имеет вид разрешённого использования конкретного участка, внесённый в реестр, а не перечень видов, возможных в зоне.

Последствия расхождения для выкупной цены суды не оценили.

Что это значит для бизнеса

Выкупить публичный участок под своим зданием без торгов можно только при совпадении вида разрешённого использования участка с реальной деятельностью в здании.

Расширили бизнес — например, к кафе добавили гостиничные номера — сначала смените ВРИ участка и лишь затем подавайте заявление о выкупе.

Изменение ВРИ может повлиять на кадастровую стоимость и, соответственно, на выкупную цену, — это нужно учитывать в финансовой модели.

Как действовать в похожей ситуации

1. Сверьте ВРИ участка в выписке ЕГРН с фактическим использованием здания.

2. При расхождении подайте заявление об изменении ВРИ на вид, допустимый градостроительным регламентом зоны.

3. Внесите изменения в ЕГРН и проверьте пересчитанную кадастровую стоимость.

4. Только после этого подавайте заявление о выкупе без торгов по статье 39.20 ЗК РФ.

5. Если отказ получен по иным основаниям — оспаривайте его в арбитражном суде в установленный срок.