Склад узаконили без повторной экспертизы: нарушения устранили во время процесса

Обстоятельства спора

Застройщик провёл реконструкцию нежилого здания склада без необходимых разрешений и обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект в порядке статьи 222 ГК РФ.

По делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Эксперты выявили нарушения требований пожарной безопасности. Истец не стал спорить с выводами, а устранил недостатки: установил эвакуационную дверь и пандус. Результат подтвердило заключение территориального управления МЧС России.

Суд первой инстанции счёл этого недостаточным: экспертного заключения о состоянии объекта после исправления недостатков нет, поэтому он предложил провести повторную экспертизу. Истец отказался, и суд отказал в иске. Апелляционный суд с таким подходом согласился.

Позиция сторон

Застройщик настаивал, что выявленные экспертизой нарушения касались только пожарной безопасности, устранены без вмешательства в конструкции здания и это подтверждено компетентным государственным органом. Значит, доказательств безопасности объекта достаточно, а новая экспертиза лишь затянет спор и увеличит расходы.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из формального подхода: раз эксперт зафиксировал нарушения, то и их устранение должен подтвердить эксперт.

Что решил суд и почему

Суд округа отменил судебные акты и принял новое решение — иск удовлетворён. Ключевой довод: суд обязан определить юридическую судьбу самовольной постройки. Эта позиция сформулирована в определении Верховного Суда РФ от 22.05.2018 № 18-КГ18-54.

Суд сослался и на пункт 32 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018): отказ одновременно в сносе и в признании права собственности оставляет объект в «подвешенном» состоянии, что противоречит принципу правовой определенности.

Далее суд проанализировал характер работ. Проёмы не расширялись, новые не пробивались. Виды работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства, перечислены в Перечне, утверждённом приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624. Установка двери в существующем проёме и монтаж съёмного пандуса к таким работам не относятся.

Поскольку конструктивные элементы не затронуты, а результат подтверждён МЧС, повторная экспертиза не требовалась. В обзоре практики суда округа вывод сформулирован так: отказ в легализации в такой ситуации «не разрешает спор по существу и сохраняет правовую неопределенность в статусе объекта недвижимости».

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды первой и апелляционной инстанций поставили признание права в зависимость от формального документа — нового экспертного заключения — и не оценили по существу уже собранные доказательства: заключение МЧС и характер выполненных работ.

Кроме того, отказав в иске при отсутствии встречного требования о сносе, суды оставили здание без определённого правового статуса, хотя обязаны были разрешить вопрос о его судьбе.

Что это значит для бизнеса

Если судебная экспертиза нашла в самовольной постройке устранимые нарушения, их можно исправить прямо в ходе процесса — это не повод проигрывать дело. Важно, чтобы работы не затрагивали несущие конструкции, а результат был подтверждён профильным органом.

Отказ от повторной экспертизы сам по себе не должен вести к отказу в иске, если безопасность объекта доказана другими средствами. Суд обязан оценить все доказательства, а не только экспертное заключение.

Довод о недопустимости «подвешенного» статуса объекта работает в пользу застройщика: суд должен либо легализовать постройку, либо обосновать снос.

Как действовать в похожей ситуации

1. Внимательно изучите заключение судебной экспертизы и выделите нарушения, которые устраняются без изменения конструкций здания.

2. Выполните работы и зафиксируйте их: договоры, акты, фотографии до и после.

3. Получите подтверждение от компетентного органа — например, заключение МЧС по пожарной безопасности.

4. Сопоставьте выполненные работы с Перечнем видов работ, влияющих на безопасность (приказ Минрегиона № 624), и покажите суду, что они в него не входят.

5. Если суд предлагает повторную экспертизу, письменно обоснуйте её ненужность со ссылкой на позицию ВС РФ о недопустимости правовой неопределенности.