Новая кадастровая стоимость действует с 1 января: арендатор вернул 1,37 млн ₽ переплаты

Обстоятельства спора

В декабре 2019 года компания арендовала у администрации участок площадью 63 100 кв. м в Симферополе. Его кадастровая стоимость составляла 265 361 371 руб., аренда — 2 449 495,48 руб. в год, или 204 124,62 руб. в месяц.

В 2022 году компания обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Госкомрегистре Республики Крым. Решением комиссии от 3 июня 2022 года стоимость установлена в размере 74 226 555,51 руб. Стороны подписали допсоглашение от 26 июля 2022 года: аренда снизилась до 890 718,67 руб. в год.

Компания потребовала пересчитать плату с 1 января 2020 года и вернуть переплату, но администрация отказала: по её мнению, условия изменились только с даты допсоглашения. Первое решение суда и постановление апелляции Арбитражный суд Центрального округа в июле 2025 года отменил, указав на неверное определение даты, с которой применяется новая кадастровая стоимость, и направил дело на новое рассмотрение.

Позиция сторон

Арендатор считал, что новая кадастровая стоимость должна применяться к аренде с 1 января 2020 года, то есть за весь период действия договора, и требовал вернуть переплату с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Администрация полагала, что пониженная аренда действует только с 26 июля 2022 года, когда подписано допсоглашение, и на прошлые периоды не распространяется. При новом рассмотрении отзыв она не представила.

Что решил суд и почему

Суд исходил из того, что плата за публичную землю — регулируемая цена (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ, п. 16 постановления Пленума ВАС РФ № 73), и её размер определяется кадастровой стоимостью по правилам законодательства о кадастровой оценке, а не датой допсоглашения.

Далее суд разобрал Законы № 135-ФЗ, № 237-ФЗ и № 269-ФЗ. По ч. 4 ст. 6 Закона № 269-ФЗ стоимость, установленная по итогам оспаривания, применяется «с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании». То же следует из п. 28 постановления Пленума ВС РФ № 28. Значит, для арендатора пониженная стоимость действует с 1 января 2022 года.

А вот за 2020–2021 годы переплаты нет. Аренда, рассчитанная по кадастровой стоимости, которая на тот момент значилась в ЕГРН, внесена правомерно. Суд сослался на определение ВС РФ от 27.11.2025 № 304-ЭС25-3418: ретроспективный пересмотр аренды за период действия архивной стоимости нарушил бы принципы стабильности и предсказуемости гражданских отношений.

Итог: за январь — 25 июля 2022 года компания заплатила 1 878 416,13 руб., а должна была 505 219,47 руб. Переплата 1 373 196,66 руб. взыскана как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Проценты по ст. 395 ГК РФ суд рассчитал за период с 2 октября 2022 года по 7 апреля 2026 года — 722 997,46 руб. — и постановил начислять их до фактической оплаты. Госпошлина взыскана пропорционально удовлетворённым требованиям.

Что изменилось при новом рассмотрении

Кассация указала, что суды неправильно определили дату начала применения изменённой кадастровой стоимости и не установили всех значимых обстоятельств. При новом рассмотрении суд запросил у Росреестра сведения о дате внесения прежней стоимости в ЕГРН и опирался на правило ч. 4 ст. 6 Закона № 269-ФЗ. Сумма неосновательного обогащения за 2022 год составила 1 373 196,66 руб., а проценты пересчитаны до даты нового решения.

Что это значит для бизнеса

Снижение кадастровой стоимости арендованного публичного участка работает с 1 января года подачи заявления, а не с даты допсоглашения. Если арендодатель пересчитал аренду позже, разницу можно вернуть с процентами.

За прошлые годы вернуть ничего не удастся: аренда по действовавшей тогда кадастровой стоимости считается внесённой правомерно. Поэтому заявление об оспаривании выгодно подавать как можно раньше в году.

Как действовать в похожей ситуации

1. Если кадастровая стоимость арендуемого публичного участка завышена, подавайте заявление в комиссию или суд в начале календарного года.

2. Зафиксируйте дату подачи заявления и дату решения об установлении новой стоимости.

3. Пересчитайте аренду с 1 января года подачи заявления и сопоставьте с фактическими платежами.

4. Направьте арендодателю требование о возврате переплаты или зачёте в счёт будущих платежей.

5. В иске заявляйте проценты по ст. 395 ГК РФ с начислением до фактического возврата.