Купил здание на земле в бессрочном пользовании — права на участок перешли

Обстоятельства спора

Изначально земельный участок был предоставлен обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования с регистрацией права. В 2005–2006 годах индивидуальный предприниматель купил у общества объекты недвижимости — цех тряпичного вторсырья, цех тряпья и проходную-весовую. В договорах было указано, что продавцу принадлежит участок, необходимый для обслуживания производственной базы.

В 2021 году под объектами предпринимателя сформировали новый участок. Уполномоченный орган потребовал признать пристройки самовольными, освободить участок и запретить эксплуатацию. Предприниматель предъявил встречный иск о сохранении объектов в реконструированном и перепланированном состоянии и об изменении сведений ЕГРН о площади.

Позиция сторон

Орган власти и суды двух инстанций исходили из того, что предприниматель не переоформил право постоянного (бессрочного) пользования в установленные сроки, не является его субъектом и, следовательно, не имеет прав на участок.

Предприниматель настаивал на сохранении объектов, ссылаясь на то, что приобрёл здания вместе с правами на необходимый для них участок.

Что решил суд и почему

Суд округа указал, что наличие прав на землю — первичное обстоятельство в спорах о самовольной постройке (п. 1 ст. 222 ГК РФ). По п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права на здание покупатель получает право на часть участка, занятую зданием и необходимую для его использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее до введения ЗК РФ, сохраняется (п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Его непереоформление на аренду до 1 июля 2012 года не прекращает право автоматически: прекратить его можно только по ст. 45, 53, 54 ЗК РФ — добровольным отказом либо по решению суда.

Документов о прекращении права общества на исходный участок орган не представил, а суды этого не выяснили. Кроме того, формирование в 2021 году участка под объектами предпринимателя и предоставление ему в 2024 году в аренду части выделенных участков говорят о «непоследовательности позиции уполномоченного органа», что тоже требовало оценки. Снос исключительно из-за отсутствия оформленного титула признан преждевременным.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды отождествили непереоформление права бессрочного пользования с его утратой и не учли, что к покупателю зданий перешли права продавца на необходимую часть участка. Противоречивое поведение органа власти, который сам формировал участки и сдавал их предпринимателю в аренду, осталось без оценки.

Что это значит для бизнеса

Покупатель здания на земле, которая принадлежала продавцу на праве бессрочного пользования, получает права на необходимую часть участка, даже если не успел их переоформить. Это сильная защита от исков о сносе по мотиву «отсутствия прав на землю».

Противоречивые действия публичного органа — например, сдача земли в аренду тому же лицу, против которого заявлен иск о сносе, — тоже работают в пользу владельца.

Как действовать в похожей ситуации

1. Найдите договоры купли-продажи зданий и проверьте указания на права продавца на землю.

2. Получите документы о праве постоянного (бессрочного) пользования продавца (свидетельство, выписки).

3. Запросите сведения о том, прекращалось ли это право в порядке ст. 45, 53, 54 ЗК РФ.

4. Соберите документы о действиях органа: формирование участка, договоры аренды, переписка.

5. Параллельно оформите права на землю, чтобы снять вопрос о титуле в будущем.