Покупатель памятника затянул проект реставрации — ВС расторг договор с ним

Обстоятельства спора

10 мая 2023 года по итогам конкурса «ДОМ.РФ» заключило с предпринимателем договор купли-продажи здания и аренды земельного участка. Существенным условием было исполнение охранного обязательства: противоаварийные работы, замена баннера на фасадах и проектирование работ по сохранению памятника в течение 12 месяцев после регистрации перехода права. Общий срок выполнения условий конкурса — семь лет. Пункт 10.6 договора предусматривал расторжение при нарушении условий, неустойку в размере покупной цены и возврат объекта государству без компенсации улучшений.

В 2024 году Департамент культурного наследия Москвы выявил, что покупатель продал часть помещений третьим лицам без уведомления продавца, провёл перепланировку без разрешений. Согласованного проекта работ так и не появилось. Приговором районного суда покупатель признан виновным по ч. 1 ст. 243 УК РФ (повреждение объекта культурного наследия); по данным прокуратуры, ущерб памятнику составил 397,1 млн руб.

Позиция сторон

«ДОМ.РФ» требовало расторгнуть договор, вернуть участок и помещения, взыскать пени за просрочки по отдельным обязанностям и штраф 73,3 млн руб. Ссылалось на отсутствие проекта, незаконные работы, причинённый ущерб и многочисленные просрочки. Прокуратура Москвы поддержала эти доводы.

Предприниматель настаивал, что семилетний срок не истёк, и заявил встречный иск об исключении из договора пункта 10.6 о штрафе в размере цены объекта.

Как решали дело суды

Суды взыскали только пени (около 960 тыс. руб. после снижения), отказали в расторжении, возврате имущества и штрафе, отклонив и встречный иск. По их мнению, основанием для расторжения по п. 10.6 служит лишь пропуск семилетнего срока, органы охраны не установили угрозы разрушения памятника, а за отдельные нарушения предусмотрены иные меры ответственности.

Что решил Верховный суд и почему

Коллегия по экономическим спорам напомнила: договор расторгается судом не только при существенном нарушении (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ), но и в случаях, указанных в законе или договоре (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ), — тогда существенность нарушения презюмируется. Работы по сохранению, включая проектирование, — существенное условие договора и охранного обязательства по Закону № 73-ФЗ.

Для аренды федеральных памятников закон и постановление Правительства № 966 прямо считают существенным нарушением неподготовку и несогласование проекта в двухлетний срок. ВС применил тот же подход к купле-продаже: оснований полагать, что он «не распространяется на охранные обязательства при купле-продаже объекта культурного наследия», нет. Отсутствие согласованного проекта с 2023 года, непроведение работ и причинённый ущерб — существенные нарушения, а семилетний срок «не имел в данном случае правового значения».

Договор расторгнут самим ВС. Но возвращать имущество нельзя без привлечения фактических владельцев проданных помещений, а последствия расторжения требуют установить сальдо взаимных предоставлений (п. 3 ст. 1103 ГК РФ) и правовую природу суммы 73,3 млн руб. (ст. 330 ГК РФ). Эти требования направлены на новое рассмотрение.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды свели основание расторжения к пропуску общего семилетнего срока и не оценили нарушение промежуточного годичного срока на проект, незаконные работы и ущерб памятнику. При этом они сами взыскали пени за просрочки, фактически подтвердив систематическое нарушение договора.

Что это значит для бизнеса

Покупая памятник у государства или госкомпании, инвестор берёт на себя не только общий срок реставрации, но и промежуточные сроки — прежде всего срок разработки и согласования проекта. Их срыв может стоить объекта, а договорный штраф в размере цены будет рассматриваться с учётом встречных предоставлений.

Продажа помещений в памятнике без уведомления продавца и органов охраны и работы без разрешений резко повышают риск расторжения, административной и уголовной ответственности. Покупателям помещений в таких объектах стоит проверять соблюдение охранного обязательства продавцом.

Как действовать в похожей ситуации

1. Составьте график всех сроков охранного обязательства — промежуточных и итоговых — и назначьте ответственного.

2. Заказывайте проект работ по сохранению сразу после регистрации права и фиксируйте переписку с органом охраны.

3. Если сроки срываются по вине органа охраны, направляйте письменные обращения и запрашивайте продление у продавца.

4. Не проводите перепланировку и работы без разрешений органа охраны.

5. Уведомляйте продавца и орган охраны о любой сделке с помещениями в порядке, установленном договором.