Аренда федеральной земли: ВС обязал пересчитать плату по 3% кадастра

Обстоятельства спора

В 2014 году управление Росимущества сдало обществу «Акварель» (ранее — «Ситрас») участок около 28 га в районе Пушкино до 2052 года для строительства жилых, торговых и иных объектов. Годовая плата по договору — 17,1 млн руб.; расчёт велся по п. 6 Правил, утверждённых постановлением Правительства № 582, исходя из рыночной стоимости права аренды. Договор позволял арендодателю менять плату в одностороннем порядке по новой оценке.

29 августа 2016 года управление уведомило арендатора о новой плате — 96,94 млн руб. в год по отчёту об оценке, затем ежегодно индексировало её на инфляцию. В прежних делах общество взыскало с управления почти 185 млн руб. переплаты: до ноября 2019 года, на период строительства, действовала плата 2% от кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства № 191 с 21 февраля 2023 года рыночная модель отменена: для участков под зданиями установлена плата 3% от кадастровой стоимости, а плата по рыночной оценке подлежит перерасчёту по истечении пяти лет со дня её установления. На участке расположены два торговых здания, одно из которых принадлежит ООО «Бауцентр Рус».

Позиция сторон

Управление требовало долг за январь 2022 — апрель 2023 года и договорную неустойку, исходя из платы по отчёту об оценке. Арендатор и собственник здания настаивали, что с 21 февраля 2023 года действует ставка 3% кадастровой стоимости, поскольку пятилетний срок с даты установления рыночной платы (август 2016 года) давно истёк.

Как решали дело суды

Первая инстанция взыскала 10,8 млн руб. долга с учётом частичной оплаты и 7,99 млн руб. пени, во встречном иске отказала; апелляция пересчитала неустойку до 9,28 млн руб.; округ согласился. Суды решили, что рыночная плата фактически установлена с 1 ноября 2019 года, когда участок стал застроенным, поэтому пересчитать её по постановлению № 191 можно лишь с ноября 2024 года.

Что решил Верховный суд и почему

Коллегия по экономическим спорам указала, что плата за публичную землю — регулируемая цена (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ). Изменения такой платы применяются с момента вступления нормативного акта в силу без изменения договора (п. 16, 19 постановления Пленума ВАС № 73). Это исключение из общего правила ст. 422 ГК РФ. ВС подчеркнул: «Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».

Пятилетний срок по п. 2 постановления № 191 продолжает прежнее правило п. 10 постановления № 582 и защищает арендатора на переходный период. Срок считается с даты, когда рыночная плата была установлена — с уведомления арендодателя от 29 августа 2016 года, а не с начала её фактического применения. Период специальной платы на время строительства течение срока не приостанавливает. Рыночная стоимость со временем устаревает: по ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчёт рекомендуется для сделки лишь в течение шести месяцев.

Последующие уведомления об индексации на инфляцию новой оценкой не являются, а в прежних судебных делах рыночная стоимость права аренды не устанавливалась. Значит, вывод о дате установления платы 1 ноября 2019 года ошибочен, а применение договорного механизма вместо нормативного противоречит принципам постановления № 582, включая запрет необоснованных предпочтений.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды взяли за точку отсчёта пятилетнего срока дату начала фактического применения рыночной платы и продолжили считать долг по договору, хотя пункты 6 и 10 постановления № 582 утратили силу. В результате неверно определены и размер долга, и неустойка, и основания отказа во встречном иске.

Что это значит для бизнеса

Арендаторы государственной и муниципальной земли вправе требовать применения новой нормативной формулы платы с даты её вступления в силу, даже если договор описывает иной порядок. Если плата была установлена по рыночной оценке более пяти лет назад, переход на кадастровую ставку может дать существенную экономию.

Индексация на инфляцию не продлевает жизнь старой оценки: срок отсчитывается от уведомления об установлении рыночной платы.

Как действовать в похожей ситуации

1. Найдите в договоре и уведомлениях дату установления платы по рыночной оценке и сам отчёт об оценке.

2. Проверьте, какая ставка действует сейчас для вашей категории участка по постановлению № 582 и региональным актам.

3. Направьте арендодателю претензию о пересчёте с даты вступления в силу нового порядка.

4. Если плату не пересчитали, заявите встречный иск об установлении платы по нормативной ставке или иск о взыскании переплаты.