Автомойку с хостелом не снесли: Росимущество само сменило назначение участка

Обстоятельства спора

Индивидуальный предприниматель арендовал федеральный земельный участок и возвёл на нём здание автомойки с хостелом. Росимущество потребовало признать здание самовольной постройкой и снести, указывая, что вид разрешённого использования (ВРИ) «гостиничное обслуживание» не допускает автомойки как самостоятельного объекта.

Изначально участок предоставлялся по договору аренды, заключённому на торгах, для размещения объектов общественного питания. Позже распоряжением самого управления ВРИ был приведён в соответствие с Классификатором (приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412) и изменён на «гостиничное обслуживание».

Позиция сторон

Росимущество считало автомойку самостоятельным объектом недвижимости, не соответствующим ВРИ участка, и требовало сноса.

Предприниматель настаивал, что автомойка — вспомогательный объект по отношению к гостинице, запроектирована в составе единой проектной документации и нужна для её обслуживания, что подтверждалось внесудебной экспертизой. Он также указывал на одностороннее изменение ВРИ арендодателем. Суды двух инстанций иск удовлетворили, сочтя, что гостиница ещё не построена, а рядом со спорным зданием находится магазин.

Что решил суд и почему

Суд округа указал: по п. 1 ст. 222 ГК РФ постройка самовольна, если ВРИ участка не допускает её строительства. Но согласно п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 это основание для сноса, только если отсутствует возможность привести постройку в соответствие с правилами землепользования и застройки.

Правомерность изменения ВРИ суды не проверили, хотя по п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ изменять в договоре, заключённом по итогам аукциона, виды разрешённого использования нельзя. Вспомогательный характер объекта нужно оценивать по отношению к основному зданию, которое арендатор вправе был возвести на момент заключения договора, а не на момент спора.

По п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ для вспомогательных строений разрешение на строительство не требуется, а критерии установлены Постановлением № 703. Строение может быть вспомогательным, если предусмотрено проектной документацией основного объекта и предназначено для его обслуживания. Проектную документацию гостиницы суды не истребовали, а оценка, по мнению округа, не должна быть формальной. Снос как крайняя мера применён без проверки возможности привести постройку в соответствие. Дело направлено на новое рассмотрение.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды оценили вспомогательность на момент спора (гостиницы ещё нет), а не на момент вступления в договор, отклонили экспертизу и проектную документацию без исследования и не проверили законность одностороннего изменения ВРИ публичным арендодателем.

Что это значит для бизнеса

Арендатор публичной земли, получивший участок на торгах, защищён от одностороннего изменения ВРИ арендодателем. Если назначение участка поменяли после заключения договора, построенное по прежним условиям сложно признать нарушением.

Вспомогательный статус объекта нужно подтверждать проектной документацией основного здания: это ключевой аргумент против сноса и требования о разрешении на строительство.

Как действовать в похожей ситуации

1. Поднимите документы торгов и договор аренды с исходным ВРИ.

2. Получите распоряжение об изменении ВРИ и оцените его правомерность с учётом п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ.

3. Подготовьте проектную документацию основного объекта, где вспомогательное строение предусмотрено.

4. Закажите заключение специалиста о соответствии постройки критериям Постановления № 703.

5. Заявите ходатайство об истребовании и исследовании проектной документации и о назначении судебной экспертизы.