Оператор полигона ТБО вернул 1,86 млн ₽: «рыночная» аренда земли оказалась незаконной

Обстоятельства спора

В августе 2020 года администрация без торгов сдала компании на 25 лет участок площадью 30 га с видом использования «под автоматизированный мусоросортировочный комплекс и полигон захоронения твёрдых бытовых отходов». На участке расположены принадлежащие компании полигон ТБО, площадки для мусоросборников и другие сооружения.

Арендную плату — 7 200 000 руб. в год — стороны определили по заключению оценщика, исходя из рыночной стоимости аренды. Кадастровая стоимость участка при заключении договора составляла 189 379 329,71 руб., а приказом регионального минимущества с 1 января 2023 года была существенно снижена.

Компания посчитала, что аренда должна определяться по федеральным ставкам для объектов утилизации и захоронения ТБО, и потребовала вернуть переплату. После уточнения иска она просила 1 861 132,77 руб. за период с 1 января 2023 года по 30 июня 2024 года. К делу третьими лицами привлекли региональный центр тарифов и Росприроднадзор.

Позиция сторон

Арендатор указывал: договор заключён без торгов, поэтому плата регулируемая. Региональный порядок (постановление Правительства Белгородской области № 501-пп) отсылает к ставкам приказа Минэкономразвития № 280: 3,5 % кадастровой стоимости для полигонов и 0,3 % для объектов сортировки и переработки отходов. Рыночная ставка из договора эти пределы превышала.

Администрация иск не признала. Она ссылалась на ставку, согласованную в договоре по оценке, на то, что арендатор не возражал против размера платы при подписании, и на пропуск исковой давности по платежам до 15.10.2021. Кроме того, она просила назначить судебную экспертизу, но суд в этом отказал.

Что решил суд и почему

Суд подчеркнул: свобода договора в части цены действует, только если цена не регулируется нормативно (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ). Договор заключён после введения в действие ЗК РФ и не по итогам торгов, поэтому плата регулируемая (п. 1 ст. 424 ГК РФ, пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

По градостроительному плану 79 % площади (23,61 га) занимает полигон, 21 % (6,39 га) — мусоросортировочный комплекс. Основной вид деятельности компании — обезвреживание неопасных отходов, дополнительный — захоронение ТКО. Заключение специалиста подтвердило, что комплекс является единым, технологически связанным объектом обращения с отходами. Поэтому применимы ставки приказа № 280, и арендодатель не вправе требовать больше.

Уплаченное сверх этих ставок — неосновательное обогащение (ст. 1102, 1107 ГК РФ, п. 4 ст. 453 ГК РФ). Расчёт истца суд проверил и признал верным, доказательств возврата администрация не представила.

Довод о давности суд отклонил: иск подан 18 октября 2024 года, а после уточнения охватывает только 2023 — первое полугодие 2024 года. Ссылку на отсутствие возражений при подписании договора суд назвал «несостоятельным и противоречащим вышеуказанным нормам материального права».

Что это значит для бизнеса

Если публичный участок предоставлен без торгов, «рыночная» ставка в договоре не защищает арендодателя: применяется регулируемая плата, даже если вы подписали договор без возражений.

Для отдельных видов деятельности — например, утилизации и захоронения отходов — есть специальные федеральные ставки, которые могут быть в разы ниже оценочных.

Требование ограничено трёхлетней давностью. Правильный выбор периода в иске лишает арендодателя возможности отбиться этим доводом.

Как действовать в похожей ситуации

1. Проверьте, как заключён договор аренды публичной земли: если без торгов, плата регулируемая.

2. Найдите региональный порядок расчёта аренды и выясните, не отсылает ли он к специальным федеральным ставкам для вашего вида деятельности.

3. Соберите документы о фактическом использовании: градплан с площадями объектов, сведения ЕГРН о сооружениях, виды деятельности по ЕГРЮЛ, заключение специалиста.

4. Пересчитайте плату по регулируемым ставкам и актуальной кадастровой стоимости за последние три года.

5. Направьте претензию, а затем иск о взыскании переплаты; период ограничьте тремя годами до подачи иска.