Второй этаж над гаражами сохранён: регион разрешил реконструкцию без разрешения

Обстоятельства спора

Индивидуальный предприниматель реконструировал принадлежащие ему гаражные боксы, надстроив над ними второй этаж. Уполномоченный орган обратился в суд с требованием привести гаражи в первоначальное состояние путём сноса второго этажа, так как разрешение на строительство не было получено.

Предприниматель является собственником земельных участков под каждым гаражом, ВРИ участков допускает возведение дополнительного этажа, а реконструкция ведётся с увеличением площади не более чем на 150 кв. м.

Позиция сторон

Истец считал отсутствие разрешения на строительство достаточным основанием для сноса. Апелляция поддержала его, решив, что строится единое помещение второго этажа площадью более 150 кв. м для предпринимательской деятельности, что требует разрешения.

Предприниматель ссылался на региональный нормативный акт, принятый по ч. 17.1 ст. 51 ГрК РФ: разрешение не требуется для реконструкции объектов, проектная документация которых не подлежит экспертизе по подп. 4, 5 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, с увеличением общей площади не более чем на 150 кв. м.

Что решил суд и почему

Суд округа указал: по п. 1 ст. 222 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 необходимость сноса определяется не только отсутствием разрешения, но и обстоятельствами, препятствующими использованию постройки из-за несоответствия требованиям безопасности или нарушения прав третьих лиц. Снос — «крайняя мера» и не может применяться исключительно по формальным основаниям.

По ч. 17.1 ст. 51 ГрК РФ субъект РФ вправе устанавливать дополнительные случаи, когда разрешение не нужно, и такой перечень в регионе был утверждён. Апелляция не оценила довод о применении этого акта.

Из акта выездного обследования и рабочей документации не следовало с достаточной достоверностью, что предприниматель вышел за установленные регионом пределы или создал угрозу жизни и здоровью граждан. Суд первой инстанции, установивший права на землю, соблюдение целевого назначения и отсутствие доказательств угрозы, рассудил верно. Постановление апелляции отменено, решение об отказе в иске оставлено в силе.

Где ошиблись нижестоящие суды

Апелляционный суд опирался только на федеральный перечень случаев освобождения от разрешения и не учёл региональный акт, принятый по ч. 17.1 ст. 51 ГрК РФ. Его вывод о превышении 150 кв. м не был подтверждён доказательствами в достаточной степени.

Что это значит для бизнеса

Перед реконструкцией стоит изучить не только Градостроительный кодекс, но и региональные перечни: часть работ можно вести без разрешения, и тогда отсутствие разрешения не станет поводом для сноса.

Если надстройка безопасна, соответствует ВРИ и укладывается в региональные пределы, у собственника сильная позиция против иска о сносе.

Как действовать в похожей ситуации

1. До начала работ найдите региональный акт, принятый по ч. 17.1 ст. 51 ГрК РФ, и проверьте, подпадает ли ваша реконструкция под освобождение.

2. Подготовьте рабочую документацию с расчётом прироста площади.

3. Подтвердите права на земельные участки и соответствие их ВРИ.

4. Закажите заключение о безопасности конструкции и отсутствии угрозы третьим лицам.

5. В споре требуйте от истца доказательств превышения региональных пределов и угрозы безопасности.