Магазин без разрешения на строительство: суд признал право собственности арендатора

Обстоятельства спора

Предприниматель с 2001 года арендует земельный участок площадью 568 кв. м из земель населённых пунктов. Вид разрешённого использования участка — «магазины». На нём он возвёл капитальное нежилое здание магазина в один этаж, без подземной части.

До обращения в суд застройщик действовал по правилам: подготовил проектную документацию, получил согласования и подал заявление на выдачу разрешения на строительство. Однако 4 апреля 2025 года ему отказали в предоставлении государственной услуги. Без разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию зарегистрировать право в ЕГРН невозможно, поэтому предприниматель предъявил иск о признании права собственности к администрации городского округа.

К делу третьими лицами суд привлёк профильные органы: министерства, Госстройнадзор, Росреестр, комитет по архитектуре и другие. Так суд проверяет, не нарушает ли постройка публичных интересов.

Позиция сторон

Истец указывал, что участок предоставлен ему именно для размещения магазина, объект соответствует нормам, а законный путь получения разрешения он пытался пройти, но получил отказ. В подтверждение он представил техническое заключение ООО «Кад-Строй-Проект» о соответствии здания строительным, санитарным, противопожарным и градостроительным требованиям.

Администрация право на объект не признавала, поскольку он построен без разрешения на строительство и не введён в эксплуатацию. При этом выводы технического заключения она не оспорила и ходатайство о судебной экспертизе не заявила.

Что решил суд и почему

Суд квалифицировал магазин как самовольную постройку по п. 1 ст. 222 ГК РФ: здание возведено без разрешения, обязательного по ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Но п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на такой объект в судебном порядке, если он находится на участке с подходящим видом использования, соответствует установленным требованиям и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан.

Ключевую роль сыграли разъяснения п. 43 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44. Суд привёл их дословно: иск подлежит удовлетворению, «если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры». Предприниматель подготовил проект и официально обратился за разрешением, значит, такие меры он принимал.

Статус арендатора препятствием не стал. Суд опирался на ст. 40 и 41 ЗК РФ и п. 3.2 ст. 222 ГК РФ: арендатор публичной земли, получивший участок для строительства, вправе возводить здания в соответствии с разрешённым использованием и может претендовать на признание права на постройку.

Соответствие нормам подтвердило заключение специалиста: здание капитальное, прочно связано с землёй, соответствует СНиП, СанПиН, требованиям пожарной безопасности и не нарушает права третьих лиц. Поскольку администрация это заключение не опровергла и об экспертизе не просила, суд применил ст. 9, 65 и ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ: сторона несёт риск несовершения процессуальных действий. Иск удовлетворён полностью, а госпошлина по п. 42 того же постановления Пленума оставлена на истце.

Что это значит для бизнеса

Отсутствие разрешения на строительство не приговаривает объект к сносу. Если участок предоставлен под соответствующий вид использования, а здание безопасно, суд может легализовать постройку. Решающее значение имеет добросовестность застройщика: суд прямо указал, что обращение за разрешением «лишь для вида» дало бы основание для отказа по ст. 10 ГК РФ.

Для арендаторов публичной земли решение особенно полезно: аренда под торговый объект позволяет добиваться признания права на построенный магазин или павильон.

Решение служит основанием для записи в ЕГРН, включая площадь и этажность объекта. Судебные расходы при этом несёт сам застройщик.

Как действовать в похожей ситуации

1. Проверьте договор аренды и вид разрешённого использования участка: он должен допускать размещение именно такого объекта.

2. Подготовьте проектную документацию и соберите согласования до начала или в ходе строительства.

3. Официально подайте заявление на разрешение на строительство и сохраните письменный отказ — это главный довод о вашей добросовестности.

4. Закажите техническое заключение о капитальности объекта, соответствии строительным, санитарным и противопожарным нормам и отсутствии угрозы для людей.

5. Предъявите иск о признании права собственности к органу местного самоуправления, учитывая, что суд привлечёт профильные ведомства. Будьте готовы к судебной экспертизе, если ответчик оспорит заключение.