Пока идёт спор о земле под зданием, сносить его нельзя

Обстоятельства спора

Индивидуальный предприниматель построил двухэтажное административно-офисное здание без разрешения на строительство на участке, не предоставленном ему в установленном порядке. Уполномоченный орган потребовал признать здание самовольной постройкой, снести его, запретить эксплуатацию и освободить участок от ограждения. Предприниматель предъявил встречный иск о признании права собственности.

Ранее оформлению прав препятствовало нахождение участка в запретной зоне соответствующего объекта. После исключения участка из этой зоны предприниматель повторно обратился за предоставлением земли, получил отказ в предварительном согласовании и оспорил его в суде.

Позиция сторон

Орган власти считал достаточными для сноса отсутствие прав на участок и разрешения на строительство. С этим согласилась апелляция, признав несостоятельной ссылку на возможность последующего оформления прав.

Предприниматель указывал на неоднократные попытки оформить землю и на параллельное дело об оспаривании отказа. Суд первой инстанции учёл, что ВРИ допускает размещение офисных зданий, постройка соответствует строительным и санитарным нормам и не создаёт угрозы, отказал в сносе, признал право собственности, но обязал демонтировать ограждение.

Что решил суд и почему

Суд округа указал: по п. 25 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 необходимость сноса связана не только с отсутствием разрешения, но и с несоответствием постройки требованиям безопасности или нарушением прав третьих лиц, а снос — крайняя мера гражданско-правовой ответственности.

Согласно п. 17 того же постановления, если установлена возможность оформления ответчиком права на участок (например, по ст. 3.7, 3.8 Закона № 137-ФЗ), суд отказывает в иске о сносе. На момент рассмотрения в суде уже находилось дело об оспаривании отказа в предварительном согласовании предоставления того же участка, и эти обстоятельства, не опровергнутые истцом, суды не оценили.

При неразрешённом споре о праве на участок выводы о невозможности оформления прав и о необходимости сноса «признаны преждевременными». При положительном исходе спора о земле отпадает и необходимость демонтажа ограждения. Оба акта отменены, дело направлено на новое рассмотрение для установления реальной возможности оформить права на землю.

Где ошиблись нижестоящие суды

Апелляция сочла отсутствие прав на землю и разрешения безусловным основанием для сноса и не учла параллельный спор о предоставлении участка. Надлежащей правовой оценки этому спору не дала ни одна из инстанций, поэтому суд округа отменил и решение первой инстанции, включая вывод о демонтаже ограждения.

Что это значит для бизнеса

Если вы добиваетесь оформления земли под своим зданием и оспариваете отказ в суде, это прямо влияет на иск о сносе: пока спор о земле не разрешён, вывод о невозможности оформления прав преждевременен.

Безопасность постройки, соответствие ВРИ и нормам — важные аргументы, но решающим часто оказывается вопрос о земле.

Как действовать в похожей ситуации

1. Подайте заявление о предоставлении участка или предварительном согласовании и сохраните доказательства подачи.

2. Отказ органа оспорьте в арбитражном суде в трёхмесячный срок по ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

3. В деле о сносе сообщите о параллельном споре и приложите документы о нём.

4. Подготовьте заключения о соответствии здания строительным и санитарным нормам и отсутствии угрозы.

5. Подтвердите, что ВРИ участка допускает размещение вашего объекта, и при необходимости предъявите встречный иск о признании права собственности.