Концессионер вернул переплату за землю по льготе «1 рубль в год», но только за три года

Обстоятельства спора

В 2013–2019 годах администрация заключила с водоканалом 26 договоров аренды земельных участков. На них расположены объекты, переданные водоканалу по концессионному соглашению от 14 июня 2013 года. Аренда вносилась поквартально.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 18.05.2022 № 362 в Методику № 247 был внесён пп. «з» п. 6.2: для концессионера за участок под объектом концессионного соглашения аренда составляет 1 рубль в год. Норма распространяется на отношения с 1 января 2021 года. Тем не менее арендатор продолжал платить по полной ставке.

О льготе компания узнала из другого дела (№ А43-17684/2023), где суд, разрешая иск администрации о плате за фактическое пользование участком, применил льготную ставку. В декабре 2025 года компания направила претензию, а в январе 2026 года подала иск о взыскании 494 271,49 руб. переплаты за 2021–2025 годы и процентов. От требований к комитету по управлению имуществом она отказалась, оставив ответчиком администрацию.

Позиция сторон

Компания считала, что всё уплаченное сверх 1 рубля в год по каждому участку — неосновательное обогащение. Срок давности, по её мнению, следовало считать с 20 октября 2023 года, когда вступило в силу решение по делу № А43-17684/2023: только из него она узнала о праве на льготу.

Администрация иск не признала и заявила о пропуске исковой давности.

Что решил суд и почему

Суд признал аренду публичной земли регулируемой ценой (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, п. 16 и 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73). Муниципальное постановление № 270 отсылает к Методике № 247, поэтому льгота для концессионеров применяется. Участки используются для эксплуатации объектов концессии, значит, плата составляет 1 рубль в год, а всё сверх этого — неосновательное обогащение арендодателя (ст. 1102, п. 3 ст. 1103 ГК РФ). Переплату за 2021–2025 годы суд подтвердил в полном размере — 494 271,49 руб.

Решающим стал вопрос давности. Срок по повременным платежам считается отдельно по каждому платежу (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 24 постановления Пленума ВС РФ № 43). Суд указал, что арендатор «не может не знать о внесении им платежа в размере, превышающем регулируемую арендную плату», поэтому срок течёт с даты каждой переплаты.

Довод о том, что о льготе стало известно только из другого дела, суд отклонил: «заблуждение сторон относительно порядка расчета арендной платы» на течение давности не влияет. Иск подан 28 января 2026 года, поэтому переплата за период с 1 января 2021 года по 27 декабря 2022 года (241 502,59 руб.) взысканию не подлежит. Взыскано 252 768,90 руб. за последующий период и проценты по ст. 395 и 1107 ГК РФ — 89 959 руб. с продолжением начисления до оплаты. Госпошлина распределена пропорционально.

Что это значит для бизнеса

Льготные ставки аренды публичной земли — для концессионеров, социальных и инфраструктурных объектов — применяются автоматически, без изменения договора. Если арендодатель продолжает выставлять полную плату, переплату можно вернуть с процентами.

Но ждать нельзя: срок давности идёт по каждому платежу с момента оплаты, а незнание о льготе или ожидание исхода другого дела его не останавливает. В этом деле промедление стоило компании почти половины суммы.

Регулярный мониторинг изменений в региональных и муниципальных методиках расчёта аренды окупается: о льготе, введённой в 2022 году, компания могла узнать сразу.

Как действовать в похожей ситуации

1. Составьте реестр всех договоров аренды публичной земли и проверьте, нет ли для ваших объектов льготных ставок в региональных и муниципальных методиках.

2. Отслеживайте изменения методик расчёта аренды и даты, с которых они применяются.

3. При обнаружении льготы сразу пересчитайте плату и направьте арендодателю претензию — не дожидаясь решений по чужим или своим смежным делам.

4. Подавайте иск как можно раньше: взыскать можно только платежи, внесённые в пределах трёх лет до подачи иска.

5. Требуйте проценты по ст. 395 ГК РФ с начислением до фактической оплаты.