Перестроенная АЗС осталась в залоге: ВС обратил взыскание по долгу в 1,18 млрд ₽

Обстоятельства спора

В 2013 году украинский банк выдал кредит обществу «Золотой Экватор». В обеспечение возврата другое общество — «Вест Ойл Групп» — передало банку в ипотеку нежилое строение автозаправочной станции в Джанкойском районе Республики Крым вместе с оборудованием. Заемщик допускал просрочки, права требования по кредиту и ипотеке затем несколько раз переуступались между украинскими компаниями, а в 2019 году последний кредитор и залогодатель подписали договор о расторжении ипотеки. После этого станцию сдали в аренду российскому обществу «Стандарт».

Фонд защиты вкладчиков, выплативший компенсации вкладчикам банка по Федеральному закону № 39-ФЗ и получивший права кредитора к должникам банка, в 2020 году потребовал взыскать задолженность и обратить взыскание на АЗС. Дело прошло несколько кругов: в итоге апелляция и округ взыскали с заемщика всю сумму — 1 180 023 799 руб., но в обращении взыскания на заложенное строение отказали.

Позиция сторон

Фонд настаивал, что изменение предмета ипотеки в период действия договора не означает ни физической, ни юридической гибели залога. Он ссылался на подп. 1 п. 2 ст. 345 и подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, а также на п. 23 постановления Пленума ВС № 23 о том, что при реконструкции или ином изменении предмета залога залог сохраняется.

Арендатор станции — общество «Стандарт» — просил оставить акты в силе. Сам залогодатель на гибель или повреждение строения в судах не ссылался и тождество объекта не оспаривал; более того, возражая против экспертизы, он прямо заявлял, что спора о стоимости предмета ипотеки нет.

Что решил суд и почему

Коллегия напомнила, что вопросы замены, восстановления и прекращения залога в Законе об ипотеке не урегулированы, поэтому к ипотеке применяются общие правила ст. 334–356 ГК РФ. Залог прекращается при гибели вещи, только если залогодатель не воспользовался правом восстановить или заменить предмет залога. При этом имущество, возникшее в результате переработки или иного изменения заложенного, считается находящимся в залоге независимо от согласия сторон.

Ключевой вывод — о бремени доказывания. По ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые ссылается. Значит, именно на залогодателе, возражающем против иска, лежит обязанность доказать основания прекращения залога, в том числе гибель предмета. Залогодатель этого не делал и даже не заявлял, поэтому «гибель предмета залога не может считаться доказанной».

Отдельно ВС оценил экспертизу. Апелляция поставила перед экспертом единственный вопрос — о рыночной стоимости строения с учетом износа. Эксперт же написал, что здание прекратило существование и перестроено в новый автозаправочный комплекс. Поскольку по п. 8 ч. 2 ст. 86 АПК РФ заключение содержит выводы по поставленным вопросам, суд не вправе был опираться на суждение, которое перед экспертом не ставилось.

Итог: акты в части отказа отменены, взыскание обращено на АЗС.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды фактически переложили на кредитора риск изменения объекта: сами вывели «гибель» залога из попутной фразы эксперта, хотя залогодатель такого довода не заявлял. Кроме того, они не применили норму о сохранении залога на измененное имущество и разъяснение Пленума № 23 о реконструкции. Окружной суд эти ошибки не исправил.

Что это значит для бизнеса

Для банков, лизинговых и инвестиционных компаний решение важно: реконструкция, перестройка или модернизация заложенного объекта сама по себе не освобождает его от обременения. Новое имущество, созданное из заложенного, остается в залоге.

Для залогодателей вывод обратный: снести старое здание и построить новое ради «обнуления» ипотеки не получится. Если вы считаете залог прекращенным, это придется доказать самостоятельно и заранее, а не надеяться на выводы экспертизы, назначенной по другому вопросу.

Как действовать в похожей ситуации

1. Кредитору — зафиксировать предмет залога в иске так же, как в договоре ипотеки, и приложить документы о его составе (здание, оборудование, адрес).

2. Следить за формулировками вопросов эксперту: если назначается оценка, возражать против выводов, выходящих за пределы поставленных вопросов, со ссылкой на ст. 86 АПК РФ.

3. При реконструкции объекта ссылаться на подп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ и п. 23 Пленума ВС № 23 — залог сохраняется на измененное имущество.

4. Залогодателю, утверждающему о гибели предмета, — заявлять этот довод прямо и подкреплять техническими документами, а не полагаться на суд.

5. Использовать процессуальные заявления оппонента: признание отсутствия спора о стоимости и тождестве объекта работает против довода о «гибели».