Арендатор погасил долг в суде, но пени 827 тыс. ₽ всё равно заплатит

Обстоятельства спора

4 мая 2023 года ООО «Комплекс 17» (арендодатель) и АО «НПО РусБИТех» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения площадью 2 727,1 кв. м на первом этаже бывшего здания прядильного производства. Постоянная часть арендной платы с девятого месяца аренды составляла 2 004 418,50 руб. в месяц с НДС и вносилась авансом не позднее 25-го числа предыдущего месяца. Переменная часть возмещала коммунальные расходы по счетчикам.

За просрочку любых платежей договор предусматривал пени 0,1% от просроченной суммы за каждый день, начиная со дня, следующего за последним днём оплаты; сверх неустойки арендодатель мог взыскать убытки.

Арендатор платил с задержками. 5 июня 2025 года арендодатель направил претензию, а после отказа — иск о взыскании долга и пеней. В ходе процесса арендатор погасил основной долг, и истец отказался от этой части требований; производство в ней прекращено. Неустойку истец уточнил до 826 850,93 руб. за период с 1 июля 2024 года по 20 августа 2025 года.

Позиция сторон

Арендодатель настаивал на взыскании неустойки в полном объёме и возражал против её снижения, представив письменные пояснения.

Арендатор просил применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить неустойку с заявленных первоначально 947 тыс. руб. до 447,8 тыс. руб., ссылаясь, в частности, на то, что основной долг уже погашен.

Что решил суд и почему

Суд исходил из того, что ненадлежащее внесение арендной платы является основанием для договорной неустойки (ст. 330, 614 ГК РФ), причём кредитор не обязан доказывать убытки. Факт просрочки за спорный период подтверждён, поэтому требование обоснованно по праву.

В снижении неустойки суд отказал. Он перечислил критерии несоразмерности — чрезмерно высокий процент, значительное превышение возможных убытков, длительность неисполнения — и указал, что «ни один из указанных критериев в данном случае не имеет место быть». Ставка 0,1% в день не является чрезмерной.

Суд опирался на разъяснения Пленума ВС РФ № 7. По п. 77 неустойку для коммерческой организации снижают лишь в исключительных случаях при явной несоразмерности и риске необоснованной выгоды кредитора. По п. 73 добровольное погашение долга, тяжёлое финансовое положение, долги перед другими кредиторами сами по себе не основание для снижения. Наконец, по п. 2 постановления Пленума ВАС РФ № 81 должник не может пользоваться чужими деньгами на условиях выгоднее банковского кредита. Пени взысканы полностью, на ответчика отнесено 165 627 руб. госпошлины и ещё 4 444 руб. в доход бюджета.

Что это значит для бизнеса

Погашение долга в ходе процесса не освобождает от неустойки за уже допущенную просрочку. Арендодателю не нужно отказываться от всего иска: достаточно отказаться от требования о долге и поддерживать требование о пенях.

Ставка 0,1% в день — стандарт делового оборота, и суды редко снижают её по заявлению коммерческой организации. Для снижения нужно доказать явную несоразмерность, а не просто сослаться на то, что сумма велика или долг уже оплачен.

Арендаторам стоит учитывать: при крупной ежемесячной ставке даже несколько недель просрочки по каждому платежу дают сотни тысяч рублей пеней за год. Своевременная оплата или согласованная отсрочка обходятся дешевле.

Как действовать в похожей ситуации

1. Арендодателю: ведите реестр просрочек по каждому платежу с датами оплаты — это основа расчёта пеней.

2. Направьте претензию с расчётом долга и неустойки и выдержите претензионный срок.

3. Если арендатор погасил долг после подачи иска, откажитесь от иска в части долга, но уточните и сохраните требование о пенях; госпошлина останется на ответчике.

4. Подготовьте возражения на заявление о снижении неустойки: сравните ставку со стоимостью кредитов, покажите длительность и регулярность просрочек.

5. Арендатору: если планируете просить о снижении, приложите доказательства несоразмерности — данные о ставках по кредитам, отсутствии убытков у кредитора.