Арендатор съехал без акта, а арендодатель не принял помещение: платить не нужно

Обстоятельства спора

С 1 сентября 2018 г. арендатор снимал нежилое помещение площадью 52,3 кв. м в Пензенской области за 15 тыс. руб. в месяц плюс коммунальные платежи по счётчикам. Договор заключён на год и затем автоматически продлевался. Расторгнуть его каждая сторона могла с письменным уведомлением за 30 дней.

Арендатор утверждал, что фактически освободил помещение в августе–сентябре 2020 г., просил арендодателя подписать акт возврата, а получив отказ, оставил подписанный акт в помещении и передал ключи. Ранее, в деле № А49-1148/2021, с него уже взыскали аренду по 31 января 2021 г. Теперь арендодатель требовал оплату за февраль 2021 г. — февраль 2023 г.

Позиция сторон

Арендодатель настаивал, что договор продолжал действовать, письменного уведомления о расторжении не было, помещение по акту не возвращено. Арендатор подал встречный иск о признании договора расторгнутым с 31 января 2021 г. Он ссылался на ответ на претензию от 12 марта 2021 г. и отзыв на иск от 8 апреля 2021 г. в прошлом деле, где прямо отказывался от аренды, на показания самого арендодателя в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела о том, что помещение освобождено в августе 2020 г., и на то, что в помещении работала другая компания — ООО «Текстильопторг».

Что решил суд и почему

Суды трёх инстанций удовлетворили иск: свидетельские показания отклонены как недопустимые, поскольку договор требовал письменного уведомления (пункт 1 статьи 162 ГК РФ), а сам договор признан прекращённым только с 3 июня 2023 г., через месяц после вручения письменного уведомления.

ВС РФ указал, что обязанность платить аренду связана с пользованием имуществом. Чтобы она прекратилась, нужны два обстоятельства: прекращение договора и возврат имущества. Возврат требует участия обеих сторон, и арендодатель «не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества», если сам уклонялся от приёмки (статьи 610, 622, пункт 2 статьи 655 ГК РФ, пункт 31 Обзора ВС РФ № 2 (2020)).

Отсутствие акта возврата не мешает арендатору доказывать освобождение помещения иными доказательствами. Волю на прекращение договора арендатор выразил письменно в документах прошлого дела, с которыми арендодатель должен был ознакомиться не позднее 12 апреля 2021 г. — даты их публикации в картотеке арбитражных дел. Сам арендодатель не опровергал, что помещение освобождено в сентябре 2020 г.

Отдельно ВС подчеркнул: ненадлежащее состояние возвращённого помещения не сохраняет обязанность платить аренду, а даёт арендодателю право требовать возмещения убытков при наличии доказательств.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды формально оценили лишь отсутствие уведомления в установленной форме и акта, не исследовав доводы арендатора и обстоятельства расторжения, чем нарушили части 1 и 2 статьи 65 и часть 1 статьи 168 АПК РФ. Решение, постановления апелляции и округа отменены, дело направлено в Арбитражный суд Пензенской области.

Что это значит для бизнеса

Арендатор, который добросовестно освободил помещение и пытался его сдать, не обязан платить годами только потому, что арендодатель не подписывает акт. Письменные позиции в другом судебном деле могут служить уведомлением об отказе от договора. Но для надёжности лучше сразу оформить всё по договору.

Как действовать в похожей ситуации

1. Направьте арендодателю письменное уведомление об отказе от договора в срок и способом, указанными в договоре, с описью вложения.

2. Пригласите арендодателя на приёмку письмом с датой и временем; подготовьте акт возврата.

3. Если он не явился, составьте односторонний акт, сделайте фото и видео помещения, передайте ключи с фиксацией.

4. Соберите косвенные доказательства: прекращение потребления по счётчикам, деятельность третьих лиц в помещении, переписку.

5. При иске о долге заявляйте встречное требование о признании договора прекращённым и ссылайтесь на пункт 31 Обзора ВС РФ № 2 (2020).