Арендатор не платит за землю, пока администрация незаконно блокировала продление

Обстоятельства спора

Предпринимателю по договору аренды был предоставлен публичный земельный участок для строительства. Позже участок включили в границы застроенной территории, подлежащей развитию.

Администрация обратилась в суд о взыскании задолженности по арендной плате и пени. Предприниматель предъявил встречный иск об освобождении от обязанности платить: участок нельзя было использовать из-за включения в зону развития, а также из-за незаконных отказов администрации продлить договор и выдать градостроительный план.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили первоначальный иск и отказали во встречном: включение в зону развития не мешало использованию, а о решении о развитии территории арендатор знал при пролонгации.

Позиция сторон

Администрация считала, что договор действовал, участок оставался у арендатора, а значит, плата начисляется весь период.

Предприниматель настаивал, что фактически и юридически был лишён возможности строить, в том числе из-за действий самой администрации, признанных незаконными в других делах.

Что решил суд и почему

Суд округа указал на два принципиально разных периода, которые нижестоящие суды не разграничили.

Первый период — от заключения договора до истечения первоначального срока, 13.08.2022. Тогда арендатор мог использовать участок: решений о расторжении или изъятии администрация не принимала. Невозможность получить разрешение на строительство была связана с недостатками проектной документации самого арендатора, и соответствующий отказ суды признали законным. Включение участка в зону развития само по себе объективных препятствий не создавало. За этот период плата положена.

Второй период — после 13.08.2022 и до возврата участка по акту в связи с расторжением договора. Срок истёк, регистрационная запись об аренде прекращена. Предприниматель обратился за продлением и выдачей ГПЗУ, но получил немотивированные отказы. В делах № А34-8611/2022 и № А34-3007/2024 они признаны незаконными, на администрацию возложена обязанность заключить допсоглашение и выдать градплан. Весь этот период арендатор был полностью юридически лишён возможности вести деятельность на участке.

Вывод суда: поскольку невозможность использования вызвана неправомерным поведением самого публичного арендодателя, он утратил право на арендную плату за этот период. При новом рассмотрении нужно взыскать долг за первый период и исключить плату и санкции за второй.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды оценили арендные отношения целиком, не выделив период, когда арендатор был лишён возможности использовать участок по вине арендодателя.

Значение судебных актов, признавших отказы администрации незаконными, для расчёта платы осталось без оценки.

Что это значит для бизнеса

Включение арендованного участка в зону развития застроенной территории не освобождает от арендной платы — пока договор работает и участок можно использовать.

Если же публичный арендодатель незаконно блокирует продление договора или выдачу документов, необходимых для строительства, за период такой блокировки платить не нужно.

Решения по оспариванию отказов администрации — главный козырь в споре о плате. Их стоит получать и использовать в арендном споре.

Как действовать в похожей ситуации

1. Своевременно подавайте заявления о продлении аренды и выдаче ГПЗУ, сохраняя доказательства подачи.

2. Немотивированные отказы оспаривайте в арбитражном суде по главе 24 АПК РФ.

3. В споре о плате разделите период на отрезки и для каждого покажите, была ли у вас возможность использовать участок.

4. Приложите вступившие в силу акты о незаконности отказов арендодателя.

5. Заявите встречный иск об освобождении от платы и санкций за период блокировки.