Арендатор пивзавода не вернул здания: ВС обязал судей взыскать двойную плату

Обстоятельства спора

Ижевский пивоваренный завод работает с 1972 г.; с 2006 г. производство ведёт АО «Гамбринус», которое купило пивоваренное оборудование. Одиннадцать зданий завода принадлежат владельцам паёв фонда, правомочия собственника осуществляет управляющая компания.

31 января 2018 г. стороны заключили договор аренды зданий с платой 2 736 100 руб. в месяц сроком по 30 ноября 2018 г. Пункт 4.2 договора обязывал арендатора при невозврате помещений внести двойную арендную плату за всё время просрочки. Срок истёк, новое соглашение не подписано, здания не возвращены, плата не вносилась. Компания потребовала двойную плату с 1 декабря 2018 г. по 31 января 2025 г., её начисление далее, возврат зданий и возврат технологического оборудования на условиях компенсации остаточной стоимости.

Позиция сторон

Истец ссылался на истечение срока аренды и условия договора о возврате и двойной плате. Ответчик настаивал, что здания и оборудование образуют неделимую вещь, а отношения сторон — это отношения сособственников. Он опирался на постановление Президиума ВАС РФ от 24.12.2013 № 12505/13 и экспертизу о едином технологическом комплексе.

Что решил суд и почему

При первом рассмотрении суды взыскали около 11 млн руб. долга и неустойку, но ВС в 2022 г. отменил эти акты. При новом рассмотрении суды отказали полностью: завод — неделимая вещь, договоры аренды заключались лишь для распределения дохода и фискальных целей и фактически не исполнялись.

Коллегия ВС РФ указала, что после постановления Президиума ВАС стороны в 2014, 2016 и 2018 гг. сознательно заключали договоры аренды, в которых «Гамбринус» признавал здания отдельными объектами, а пользование — возмездным, срочным и возвратным. Договор позволял ставить оборудование и обязывал вернуть имущество, а отделимые улучшения демонтировать. Кроме того, в деле № А71-4970/2014 «Гамбринусу» уже отказали в признании права долевой собственности.

Оборудование занимает лишь два здания, в 2015–2018 гг. оно менялось и модернизировалось, а в 1980-е оборудование безалкогольного цеха переносили в другой корпус — это подтверждает возможность демонтажа. Ссылаясь на запрет противоречивого поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ), ВС указал: условия договора толкуются так, чтобы сторона не извлекала преимущества из недобросовестного поведения. Даже сособственник, единолично пользующийся вещью, платит компенсацию остальным (пункт 2 статьи 247 ГК РФ).

Вывод коллегии: требование о двойной плате правомерно основано на пункте 4.2 договора; невозврат объекта «влечет безусловную обязанность заплатить за период фактического пользования имуществом», а переход к безвозмездности без соглашения недопустим (статья 622 ГК РФ).

Где ошиблись нижестоящие суды

Отказав во всём, суды лишили собственника и владения, и платы и, по словам ВС, «устранились от разрешения возникшего конфликта». Акты трёх инстанций отменены, дело направлено в Арбитражный суд города Москвы; применять следует условия договора от 31 января 2018 г. до тех пор, пока стороны не договорятся иначе.

Что это значит для бизнеса

Если вы сознательно выбрали модель аренды, ссылаться потом на общую собственность или неделимость, чтобы не платить, не получится. Штрафная ставка за невозврат, согласованная в договоре, применяется за всё время фактического пользования.

Как действовать в похожей ситуации

1. Арендодателю: закрепите в договоре сроки возврата, порядок демонтажа оборудования и повышенную плату за просрочку.

2. По окончании срока направьте требование о возврате и зафиксируйте отказ арендатора.

3. Соберите доказательства продолжения пользования: деятельность арендатора, отсутствие акта, переписку.

4. Арендатору: если нужен долгий срок для размещения оборудования, договоритесь о продлении или выкупе заранее — бездоговорное пользование обойдётся вдвое дороже.

5. При ссылке оппонента на неделимость требуйте доказательств невозможности демонтажа и учитывайте его прежнее поведение.