Арендодатель на УСН через суд добавил к аренде НДС 5% с 1 января 2025 года

Обстоятельства спора

Договор аренды части нежилого помещения площадью 147 кв. м под розничную торговлю алкоголем заключён в 2018 году; позже арендодателем стал индивидуальный предприниматель, а арендатор сменил наименование на АО «Винлаб Находка». По допсоглашению 2023 года постоянная часть арендной платы составляла 1 320 руб. за кв. м, или 194 040 руб. в месяц, с оговоркой: «НДС не предусмотрен в связи с применением Арендодателем УСНО». Изменение ставки договор допускал только по соглашению сторон.

После вступления в силу Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ арендодатель с 1 января 2025 года стал плательщиком НДС по ставке 5%. В декабре 2024 и марте 2025 года он уведомил арендатора о переходе на НДС и предложил увеличить плату, но получил отказ. Арендатор продолжал платить прежнюю сумму, и в апреле 2025 года предприниматель направил претензию, а затем подал иск. К делу третьим лицом привлекли налоговую инспекцию.

Позиция сторон

Арендодатель просил изменить договор, увеличив ежемесячную плату до 203 742 руб. с учётом НДС 5%, и взыскать недоплату за январь 2025 — март 2026 года (284 130 руб. по уточнённому расчёту) и пени 646 016,88 руб. по двум договорным ставкам — 0,1% и 1% в день.

Арендатор возражал: постоянная часть платы установлена твёрдой суммой и может меняться только по соглашению сторон, а значит, требовать доплаты НДС нельзя. Кроме того, он просил снизить неустойку.

Что решил суд и почему

Суд исходил из того, что изменение цены допускается в случаях, предусмотренных договором или законом (п. 2 ст. 424 ГК РФ), а при существенном изменении обстоятельств договор может изменить суд (ст. 451 ГК РФ) после отказа контрагента (п. 2 ст. 452 ГК РФ). НДС по своей природе — косвенный налог, который продавец предъявляет покупателю сверх цены (п. 1 ст. 168 НК РФ). Суд сослался на определение ВС РФ от 04.04.2024 № 305-ЭС23-26201 и на постановление Конституционного Суда РФ от 25.11.2025 № 41-П.

По логике КС РФ ключевой вопрос — может ли покупатель принять НДС к вычету. Если не может, цена увеличивается лишь на половину налога; если может — на всю сумму. Налоговая инспекция подтвердила, что арендатор работает на общей системе и вправе принять налог к вычету. Арендодатель же права на вычет не имеет, и для него введение НДС — существенное изменение обстоятельств, которое нельзя было предвидеть. Суд указал, что истец «вправе требовать увеличения цены в пределах суммы НДС, которая уплачивается в бюджет». По абз. 2 п. 3 ст. 453 ГК РФ суд определил дату изменения договора — 1 января 2025 года.

При этом суд обнаружил ошибку в расчёте истца: НДС фактически начислялся дважды. Пересчитав, суд взыскал 145 530 руб. недоплаты. По неустойке суд истолковал договор (ст. 431 ГК РФ): ставки 0,1% и 1% не применяются одновременно, иначе это двойная ответственность. Затем по заявлению арендатора суд снизил повышенную ставку 1% до 0,1% в день (ст. 333 ГК РФ, п. 71 постановления Пленума ВС РФ № 7, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ № 81). Пени составили 37 236,29 руб. с продолжением начисления 0,1% в день до фактической оплаты (п. 65 Пленума № 7).

Что это значит для бизнеса

Арендодатели и другие поставщики на УСН, которые с 2025 года стали плательщиками НДС, могут через суд увеличить цену длящегося договора, даже если в нём зафиксирована твёрдая ставка. Если контрагент работает на общей системе и может принять налог к вычету, цена увеличивается на всю сумму НДС, причём задним числом — с 1 января 2025 года.

Арендаторам на ОСНО стоит понимать: отказ подписать допсоглашение не спасёт от доплаты, а приведёт к взысканию недоплаты с пенями.

Расчёт нужно делать аккуратно: двойное начисление НДС и суммирование нескольких ставок неустойки суд исправит, и часть требований будет потеряна.

Как действовать в похожей ситуации

1. Письменно уведомите арендатора о переходе на НДС и предложите допсоглашение с новой ценой; сохраните доказательства отправки.

2. Дождитесь отказа или истечения срока на ответ (по договору либо 30 дней) — без этого иск об изменении договора не примут по существу.

3. Выясните налоговый режим арендатора: от права на вычет зависит, увеличится цена на весь налог или на половину. В суде можно запросить сведения у налоговой.

4. В иске заявите одновременно изменение договора с 1 января 2025 года и взыскание недоплаты; проверьте, что НДС начислен один раз.

5. Неустойку считайте по одной ставке, подходящей к периоду просрочки, и будьте готовы к доводам о её снижении.