Закрытие ТЦ не дало арендатору права уйти: суд взыскал с него долг и штрафы

Обстоятельства спора

Предприниматель арендовал два помещения общей площадью 33,5 кв. м на цокольном этаже крупного торгового центра под кондитерский магазин; права арендатора перешли к нему по соглашению о перенайме от февраля 2025 года. Арендная плата устанавливалась в долларах США с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ. По соглашению о перенайме до 30 сентября 2025 года действовал льготный курс — не выше 40 руб. за доллар, а право арендатора на досрочный отказ по п. 5.2.1 договора возникало только с 1 октября 2025 года.

27 июня 2025 года арендодатель уведомил арендаторов о временной приостановке работы ТЦ с 30 июня для комплексной ревизии инженерных и противопожарных систем и предоставил арендные каникулы. По пояснениям арендодателя, центр был закрыт около 10 дней, пока действовали временные обеспечительные меры суда общей юрисдикции, отменённые 9 июля 2025 года.

7 июля арендатор заявил об одностороннем отказе от договора и потребовал принять помещение. С 10 июля по 8 сентября магазин не работал, что зафиксировано актами. С августа арендатор перестал платить, и 13 сентября арендодатель сам отказался от договора; помещение он принял в одностороннем порядке 24 сентября 2025 года.

Позиция сторон

Арендатор считал, что из-за закрытия ТЦ на неопределённый срок вести деятельность невозможно, а значит, он вправе отказаться от договора и вернуть уплаченные 337 345 руб. аренды за июль и такой же обеспечительный платёж как неосновательное обогащение.

Арендодатель возражал: договор прямо разрешает приостанавливать работу ТЦ для технических мероприятий, это не нарушение, а на период закрытия арендатор освобождён от платы. Право на досрочный отказ у арендатора ещё не возникло. Во встречном иске арендодатель потребовал долг по аренде за август — 12 сентября, коммунальные платежи, штраф за самовольное закрытие магазина, штраф за досрочный отказ, штраф за нарушение правил для арендаторов, пересчёт аренды по полному курсу и пени.

Что решил суд и почему

Суд истолковал договор по ст. 431 ГК РФ. Пункт 3.1.2 позволял арендодателю приостанавливать работу арендатора на срок, разумно необходимый для технических мероприятий, причём такая приостановка «не будет считаться нарушением Арендодателем своих обязательств по настоящему договору», а арендатор на это время освобождается от аренды. Это соответствует ст. 606, 611 ГК РФ. По соглашению о перенайме право на досрочный отказ возникало не ранее 1 октября 2025 года, поэтому отказ от 7 июля не прекратил договор.

Помещение фактически возвращено только 24 сентября 2025 года; доказательств более раннего освобождения нет. Значит, оснований освобождать арендатора от платы и говорить о неосновательном обогащении арендодателя нет (ст. 1102 ГК РФ). Обеспечительный платёж по договору при досрочном прекращении по инициативе арендатора не возвращается.

Встречный иск удовлетворён полностью (ст. 309, 310, 614, 622 ГК РФ). Самовольное закрытие магазина более чем на пять дней без согласования влечёт штраф по договору, досрочный отказ — штраф в размере месячной аренды, а при досрочном прекращении по инициативе арендатора арендодатель вправе пересчитать аренду за весь льготный период по полному курсу. Пени 0,1% в день продолжат начисляться до фактической оплаты (п. 65 постановления Пленума ВС РФ № 7).

Что это значит для бизнеса

Договоры аренды в торговых центрах обычно содержат условия о технических приостановках, ограничения на досрочный отказ и штрафы за закрытие магазина. Временное закрытие ТЦ, предусмотренное договором, не даёт арендатору права немедленно уйти и вернуть депозит.

Льготы, полученные при перенайме (фиксированный курс, отсрочки), часто условны: при досрочном выходе их могут пересчитать, и экономия превратится в крупный долг.

Самовольное прекращение работы магазина и неуплата аренды до возврата помещения только увеличивают сумму претензий. Продуманный договор позволяет арендодателю ТЦ взыскать и долг, и штрафы.

Как действовать в похожей ситуации

1. Перед отказом от аренды перечитайте договор и соглашение о перенайме: основания и сроки досрочного отказа, условия о технических приостановках, штрафы.

2. Если ТЦ закрыт, письменно зафиксируйте период закрытия и запросите освобождение от платы на это время — это предусмотрено многими договорами.

3. Не закрывайте магазин без письменного согласования с арендодателем, если договор требует непрерывной работы.

4. Возвращайте помещение по акту как можно раньше; при уклонении арендодателя фиксируйте попытки передачи — до возврата аренда продолжает начисляться.

5. Если вы арендодатель, документируйте нарушения актами и направляйте претензии до подачи встречного иска.