Арендная плата по предварительному договору: пользовался складом — плати

Обстоятельства спора

Компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили предварительный договор, обязавшись заключить договор аренды помещений в здании склада. В тот же день арендодатель предоставил помещения и обеспечил беспрепятственный доступ для строительных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.

Из-за задержек строительства основной договор так и не был заключён. Поскольку общество в период действия предварительного договора владело и пользовалось помещениями, компания потребовала взыскать задолженность по постоянной части арендной платы.

Суд первой инстанции отказал: договор аренды не заключён, объект в эксплуатацию не введён. Апелляция согласилась.

Позиция сторон

Арендодатель указывал на фактическое пользование помещениями и на прямо согласованное условие о начислении постоянной части платы ещё до основного договора.

Арендатор и нижестоящие суды исходили из буквального текста: основной договор и акт приёма-передачи не подписаны, значит, оснований для платы нет.

Что решил суд и почему

Суд округа отменил акты и направил дело на новое рассмотрение. По пункту 1 статьи 429 ГК РФ предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. Но по пункту 47 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 квалификация договора зависит от его существа, а не от названия; абзац третий пункта 23 того же постановления обращает на это внимание применительно к договорам, названным предварительными.

По условиям соглашения постоянная часть арендной платы до заключения основного договора начисляется, но не уплачивается. Арендатор также обязался внести обеспечительный платёж в счёт обязательств по основному договору и нести операционные расходы.

Буквальное толкование нижестоящих судов, по оценке суда округа, привело к необоснованному освобождению арендатора от встречного предоставления «с учетом фактического извлечения им благ из владения и пользования объектами недвижимости». Толкование не должно позволять стороне извлекать преимущество из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Суд добавил: отсутствие ввода объекта в эксплуатацию не исключает его использования. Факт занятия и эксплуатации помещений подтверждён материалами дела и сторонами не оспаривался.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды ограничились наименованием договора и отсутствием основного договора и акта, не квалифицировав реальные отношения сторон как арендные.

Они проигнорировали согласованное условие о начислении платы до заключения основного договора и признанный факт пользования помещениями.

Что это значит для бизнеса

Если по «предварительному» договору арендатор уже получил помещение и пользуется им, суд может квалифицировать отношения как аренду и взыскать плату.

Ссылка на то, что здание не введено в эксплуатацию, не освобождает от оплаты при фактическом использовании.

Условия о начислении платы в период до основного договора работают — их стоит формулировать максимально ясно.

Как действовать в похожей ситуации

1. При передаче помещений до основного договора оформляйте акт доступа или передачи с датой.

2. Чётко прописывайте в предварительном договоре порядок начисления и уплаты платы до заключения основного договора.

3. Фиксируйте фактическое пользование: пропуска, работы арендатора, потребление коммунальных ресурсов.

4. Если основной договор не заключается, своевременно направляйте претензию о плате за фактическое пользование.

5. В суде ссылайтесь на п. 47 и п. 23 постановления Пленума ВС РФ № 49 о квалификации по существу.