Продление аренды без регистрации: новый собственник вправе выселить, если не знал

Обстоятельства спора

Компания сдала обществу нежилое помещение для магазина торговой сети. Срочный договор аренды был зарегистрирован. После истечения срока стороны подписали допсоглашение о продлении, но его не зарегистрировали.

В период нового срока помещение перешло в собственность индивидуальному предпринимателю. Он направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора по пункту 2 статьи 610 ГК РФ.

Общество оспорило уведомление, а собственник предъявил встречный иск об освобождении помещения: первоначальный срок истёк, допсоглашение не зарегистрировано.

Позиция сторон

Арендатор считал, что договор продлён и до окончания нового срока прекратить его нельзя.

Собственник исходил из того, что для него как третьего лица продление без регистрации не действует: договор возобновился на неопределённый срок, и от него можно отказаться.

Что решил суд и почему

Первая инстанция по отсутствию записи в реестре сочла договор возобновлённым на неопределённый срок и поддержала собственника. Апелляция, напротив, решила, что по договору купли-продажи покупателю переданы все договоры и допсоглашения, значит, он знал о продлении.

Суд округа отменил оба акта. Договор аренды здания на срок от года подлежит регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) и для третьих лиц считается заключённым с момента регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ). По пункту 14 постановления Пленума ВАС РФ № 73 права по незарегистрированному договору не противопоставляются третьим лицам, и правило пункта 1 статьи 617 ГК РФ о сохранении аренды к ним не применяется.

Однако ссылка приобретателя на отсутствие регистрации договора, о котором он знал при покупке, — злоупотребление правом (пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165). Изменения зарегистрированной сделки тоже подлежат регистрации (пункт 2 статьи 164 ГК РФ). Значит, решающее значение имеет осведомлённость нового собственника о продлении.

Первая инстанция этот вопрос не исследовала. Вывод апелляции не соответствовал материалам дела: договор купли-продажи не упоминал ни одного допсоглашения, а «общее, неконкретизированное указание на передачу покупателю недвижимости всех документов» для этого недостаточно. Дело направлено на новое рассмотрение.

Где ошиблись нижестоящие суды

Первая инстанция ограничилась данными реестра и не проверила, знал ли покупатель о продлении аренды.

Апелляция вывела осведомлённость из общей фразы договора купли-продажи, которая не называла конкретных допсоглашений.

Что это значит для бизнеса

Арендатору: продление аренды на срок от года нужно регистрировать. Иначе при смене собственника защита будет зависеть от доказывания его осведомлённости.

Покупателю недвижимости: незарегистрированные продления не связывают вас, если вы о них не знали. Но если продавец передал конкретные допсоглашения, ссылка на отсутствие регистрации будет злоупотреблением.

Общая формулировка «переданы все документы» не доказывает знания о конкретном продлении.

Как действовать в похожей ситуации

1. Арендатору — зарегистрировать допсоглашение о продлении в Росреестре сразу после подписания.

2. Если регистрации нет, собрать доказательства осведомлённости покупателя: переписку, акты передачи документов с перечнем допсоглашений, платежи по новым условиям.

3. Покупателю — запросить у продавца перечень всех договоров аренды и допсоглашений и проверить их регистрацию до сделки.

4. В договоре купли-продажи прямо перечислять передаваемые договоры и соглашения.

5. При одностороннем отказе по пункту 2 статьи 610 ГК РФ соблюсти срок предупреждения.