Обеспечительные меры не спасли арендатора от пени за невозврат помещения

Обстоятельства спора

Компания (арендодатель) в период действия договора аренды нежилых помещений направила обществу (арендатор) уведомление об одностороннем отказе от договора и потребовала освободить помещения в установленный договором месячный срок.

Арендатор с отказом не согласился и обратился в суд с иском о признании его недействительной сделкой. В ходе процесса по его заявлению суд принял обеспечительные меры: запретил арендодателю выселять арендатора и совершать иные действия, препятствующие пользованию помещением.

Арендодатель предъявил встречный иск об освобождении помещений и взыскании неустойки за просрочку их возврата. Договор предусматривал пени в размере 1% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки освобождения помещений.

Позиция сторон

Арендатор считал, что оснований прекращать договор нет, а пока спор рассматривается и действуют обеспечительные меры, он пользуется помещениями правомерно.

Арендодатель настаивал: договор прекращён законно, помещения не возвращены в срок, значит договорная неустойка подлежит взысканию.

Что решил суд и почему

Первая и апелляционная инстанции признали отказ арендодателя правомерным (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ). У арендатора возникла обязанность вернуть имущество (абзац первый статьи 622 ГК РФ), которую он в срок не исполнил. Но во взыскании пени суды отказали, сославшись на обеспечительные меры.

Суд округа с этим не согласился и в части неустойки направил дело на новое рассмотрение. Такие обеспечительные меры не исключают гражданско-правовую ответственность, поскольку не влияют непосредственно на договорное обязательство, лежащее в основе спора.

Как отмечено в обзоре суда округа, по итогам спора установлено отсутствие оснований уклоняться от возврата имущества, а принятое обеспечение «само по себе не трансформировало владение и пользование имуществом в правомерные», не приостановило течение просрочки и не повлияло на меры ответственности.

Суд обратил внимание и на адресата мер: они были приняты по заявлению самого арендатора и ограничивали только арендодателя. Никаких ограничений для общества не устанавливалось, препятствий для добровольного возврата помещений у него не было. Поэтому отказ во взыскании неустойки по мотиву судебного спора и обеспечительных мер признан необоснованным.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды смешали процессуальный инструмент — обеспечение иска — с материальным правом пользования имуществом и фактически освободили арендатора от ответственности за весь период спора.

Они не учли, что меры адресованы арендодателю и не мешали арендатору вернуть помещения добровольно.

Что это значит для бизнеса

Арендатору, который оспаривает отказ арендодателя от договора, обеспечительные меры дают время, но не страхуют от неустойки. Если суд признает отказ законным, пени начислят за весь период удержания помещений.

Арендодателю решение позволяет требовать договорную неустойку за просрочку возврата даже при действовавшем запрете на выселение.

При высокой ставке пени (здесь — 1% от годовой платы в день) стратегия «посидеть в помещении до конца суда» может обойтись дорого.

Как действовать в похожей ситуации

1. Арендатору — до подачи иска трезво оценить шансы оспорить отказ арендодателя и рассчитать возможную неустойку за период спора.

2. При слабой позиции рассмотреть возврат помещения с оговоркой о несогласии и требованием убытков.

3. Арендодателю — заявить встречный иск об освобождении помещений и взыскании пени в том же деле.

4. Подготовить расчёт неустойки с даты, когда помещение должно было быть возвращено по договору.

5. При возражениях о снижении неустойки быть готовым обосновать её соразмерность.