Помещение отдано полиции в ссуду, а платить управляющей компании всё равно муниципалитету

Обстоятельства спора

Городскому округу Омск принадлежит нежилое помещение площадью 128,3 кв. м в многоквартирном доме, которым с января 2025 года управляет ООО «УК «ЖКО «Берег-сервис». С 2022 года помещение по договору от 10.11.2022 передано в безвозмездное пользование УМВД России по г. Омску. По условиям договора ссудополучатель обязан нести расходы на коммунальные услуги, уборку и текущий ремонт и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.

За апрель–октябрь 2025 года плата за содержание не поступала, долг составил 36 220,38 руб. Сначала управляющая компания предъявила иск к УМВД России по Омской области. После отзывов полиции, указавшей на свой статус несобственника, к делу привлекли УМВД России по г. Омску, а затем — департамент имущественных отношений. В итоге истец уточнил требования и оставил единственным ответчиком департамент.

Позиция сторон

Оба подразделения полиции указывали, что собственниками помещения не являются, а закон возлагает расходы на общее имущество на собственника. Права собственника осуществляет департамент.

Департамент утверждал, что он ненадлежащий ответчик. Во-первых, по договору ссуды содержание помещения возложено на УМВД России по г. Омску. Во-вторых, департамент — структурное подразделение администрации, а жилищным фондом занимается другой департамент. В-третьих, без заключённого муниципального контракта у него не было возможности произвести оплату.

Что решил суд и почему

Суд исходил из того, что обязанность собственника нежилого помещения платить за содержание общего имущества возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, п. 28, 31 Правил № 491) и, как разъяснено в п. 12 постановления Пленума ВС РФ № 22, «не обусловлена наличием договорных отношений» с управляющей компанией.

Надлежащий ответчик определён через ст. 125 и 215 ГК РФ и положение о департаменте: именно он от имени города осуществляет права собственника муниципального имущества и самостоятельно отвечает по обязательствам средствами из своего распоряжения. Если имущество не закреплено за учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, расходы взыскиваются с органа, которому переданы полномочия по управлению.

Ссылку на договор ссуды суд отклонил. По п. 3 ст. 308 ГК РФ договор создаёт обязанности только для его сторон; ст. 616 и 695 ГК РФ регулируют отношения арендодателя (ссудодателя) и пользователя, а не обязательства перед управляющей компанией (п. 5 Обзора ВС РФ № 2 (2015)). Собственник мог бы освободиться от оплаты, только если бы ссудополучатель сам заключил договор с исполнителем услуг или имущество было закреплено за ним на вещном праве, но таких доказательств нет.

Отсутствие контракта по 44-ФЗ также не помогло. Суд прямо указал, что такая ситуация — исключение из общего правила п. 20 Обзора ВС РФ от 28.06.2017, а по п. 24 того же Обзора обязательство собственника по содержанию общего имущества «возникает в силу закона». Иск удовлетворён в полном объёме.

Что это значит для бизнеса

Управляющие компании нередко теряют время, предъявляя иски к фактическим пользователям муниципальных помещений — полиции, больницам, школам. Это дело показывает правильный адрес: орган, который по положению осуществляет права собственника, обычно департамент или комитет имущественных отношений.

Довод «без контракта платить не можем» для платы за содержание общего имущества не работает: обязанность установлена законом. Даже небольшую сумму долга имеет смысл взыскивать, поскольку позиция суда стабильна и опирается на разъяснения Верховного Суда.

Как действовать в похожей ситуации

1. Проверьте по ЕГРН собственника помещения и выясните, не закреплено ли оно за учреждением на праве оперативного управления — тогда ответчиком будет учреждение.

2. Если помещение в казне, найдите положение об органе, осуществляющем права собственника, и предъявляйте иск ему.

3. Не адресуйте требования арендатору или ссудополучателю, если у них нет прямого договора с УК.

4. Подтвердите оказание услуг: договор управления, решение общего собрания о тарифе, расчёт по площади помещения.

5. Направьте претензию и будьте готовы к ходатайствам о замене ответчика — уточните требования по ст. 49 АПК РФ, как сделал истец в этом деле.