Управляющая компания посёлка вправе получить плату за реальные услуги и без договора

Обстоятельства спора

Собственники участков коттеджного посёлка в поселении Щаповское (Москва) управляли им через дачное некоммерческое партнёрство «Европейская долина-2». 17 марта 2022 года общее собрание решило преобразовать партнёрство в СНТ и избрало нового руководителя. 10 апреля 2022 года правление передало содержание общего имущества ООО «Этна», 20 апреля с ним заключён договор управления, 24 июня — соглашение в новой редакции; прежней управляющей компании договор был расторгнут. В ноябре 2022 года общее собрание повторно утвердило соглашение, а размер взносов был утверждён в июле 2022 года по финансово-экономическому обоснованию.

С 1 мая 2022 по 30 июня 2023 года ООО «Этна» содержало общее имущество, заключало договоры на поставку коммунальных ресурсов и оплачивало их. Собственник восьми участков ООО «УЭК «ЕД-2» за услуги не платил. Тем временем районный суд 29 августа 2022 года признал ничтожным решение собрания от 17 марта 2022 года, реорганизацию — несостоявшейся, а регистрацию СНТ — недействительной. Первая инстанция и апелляция взыскали долг и неустойку по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, суд округа в иске отказал.

Позиция сторон

Управляющая компания настаивала, что реально оказывала услуги, а собственник обязан нести бремя содержания общего имущества независимо от договора (ст. 210 ГК РФ, ст. 5, 18 Закона № 217-ФЗ). Доказательств, что услуги в этот период оказывал кто-то другой, ответчик не представил.

Собственник и суд округа исходили из того, что договор и соглашение подписаны неуполномоченным лицом и недействительны, поэтому «ненадлежащая» управляющая компания не вправе требовать оплату. Кроме того, суд округа сослался на решение по другому делу между теми же сторонами (№ А40-42292/2024), где якобы был установлен факт неоказания услуг. В ВС ответчик также безуспешно просил оставить жалобу без рассмотрения из-за подписи простой электронной подписью — ВС указал, что для электронного образа документа этого достаточно.

Что решил суд и почему

ВС применил по аналогии правила ЖК РФ о содержании общего имущества (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 1 ст. 6 ГК РФ) и постановление КС РФ от 28.12.2021 № 55-П: собственники в коттеджных посёлках обязаны участвовать в разумных расходах на содержание общего имущества и «независимо от наличия договора с управляющей организацией обязаны вносить в ее пользу экономически обоснованную плату». Лицо, фактически оказывавшее услуги, вправе требовать оплату, доказав их объём, необходимость, экономическую обоснованность и разумность (п. 2.7 Обзора ВС по садоводческим объединениям от 02.07.2014).

Ничтожность решения об избрании органов не делает их сделки автоматически недействительными. Такие сделки считаются заключёнными неуполномоченным лицом (п. 1 ст. 174, п. 1 ст. 183 ГК РФ), но обязывают представляемого при последующем одобрении или при видимости полномочий, созданной в сфере его контроля, если контрагент добросовестен (абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ). Если видимость полномочий возникла из-за внутреннего конфликта, риск не может перекладываться на тех, кто добросовестно полагался на ЕГРЮЛ.

Ссылка на преюдицию также ошибочна: по ч. 2 ст. 69 АПК РФ преюдициальны только реально установленные факты, а в деле № А40-42292/2024 реальность услуг не исследовалась. При этом в других делах факт оказания услуг именно ООО «Этна» был установлен. Вместе с тем первая и апелляционная инстанции не выяснили перечень и объём услуг, их необходимость и обоснованность размера взноса, поэтому отменены все акты, а дело направлено на новое рассмотрение.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суд округа отказал в иске только из-за ничтожности решения собрания и неправильно применил правило о преюдиции. Первая и апелляционная инстанции, напротив, взыскали плату, не проверив, какие услуги и в каком объёме реально оказаны и обоснован ли размер взноса.

Что это значит для бизнеса

Управляющие компании коттеджных посёлков и СНТ, оказавшиеся в центре корпоративного конфликта собственников, сохраняют право на оплату реально оказанных услуг. Оспаривание решения собрания не лишает их денег автоматически.

Но и собственники защищены: взыскать можно только экономически обоснованную плату за необходимые услуги, подтверждённые доказательствами. Управляющей компании нужно быть готовой это доказать.

Как действовать в похожей ситуации

1. Управляющей компании: документируйте каждую услугу — договоры с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, акты, платёжные поручения.

2. Подготовьте финансово-экономическое обоснование размера платы и сохраните протоколы собраний об его утверждении.

3. Перед заключением договора проверьте полномочия органов по ЕГРЮЛ и сохраните выписки — это подтвердит вашу добросовестность.

4. Добивайтесь последующего одобрения договора общим собранием — это снимает вопрос о полномочиях.

5. Собственнику: требуйте от управляющей компании доказательств объёма, необходимости и стоимости услуг.

6. При ссылке на преюдицию проверяйте, был ли соответствующий факт реально исследован в прежнем деле.