Арендатор отбился от иска на 11,7 млн ₽ и вернул 1,87 млн ₽ за ремонт помещения

Обстоятельства спора

1 июля 2023 года ЗАО «К.Пласт» сдало ООО «Фидонтек» помещения площадью 783 кв. м в Красногорске под социальный бизнес — детское образовательное учреждение. По акту помещения передавались в черновом состоянии: стяжка, стены под отделку, бетонные потолки, санузлы без разведённых коммуникаций. Договор предусматривал арендные каникулы с 1 июля 2023 года по 31 марта 2024 года «в счёт произведённых ремонтных работ», затем аренду 200 тыс. руб. в месяц, а с сентября 2024 года — 400 тыс. руб.

Арендатор сделал ремонт; акты выполненных работ за апрель — октябрь 2023 года подписаны без замечаний. Но уже 1 декабря 2023 года арендодатель заявил об одностороннем расторжении, а в феврале 2024 года потребовал вернуть помещение и отказал в арендных каникулах, сославшись на невыполнение работ. 9 и 12 февраля 2024 года стороны провели осмотр, арендатор вернул ключи, техническую документацию и сверил счётчики — это зафиксировано в подписанных обеими сторонами актах. Подписать акт возврата помещения арендодатель отказался.

Требования к арендатору ЗАО «К.Пласт» уступило индивидуальному предпринимателю, который и подал иск; встречный иск заявлен к обоим.

Позиция сторон

Арендодатель требовал 5,6 млн руб. арендной платы за июль 2023 — август 2024 года по ставке 400 тыс. руб. в месяц, пени и договорную неустойку, а также 1,92 млн руб. ущерба кровле и 2,83 млн руб. ущерба конструкциям и отделке. Он ссылался на внесудебные заключения о перепланировке и повреждениях и на то, что помещение не возвращено.

Арендатор возражал: каникулы даны договором, ремонт шёл с ведома арендодателя, ключи возвращены. Во встречном иске он просил взыскать стоимость неотделимых улучшений как неосновательное обогащение и 1,59 млн руб. убытков на поиск нового помещения.

Что решил суд и почему

Истолковав договор по ст. 431 ГК РФ и п. 43 постановления Пленума ВС РФ № 49, суд пришёл к выводу, что стороны выбрали конструкцию «ремонт за счёт арендатора в обмен на арендные каникулы». Иного размера платы на случай, если ремонт не будет выполнен, договор не предусматривал, допсоглашений нет. Поэтому аренда за период каникул не взыскивается, а вместе с ней отпадают и пени.

Требования об ущербе отклонены по ст. 15, 393 ГК РФ и п. 12 постановления Пленума ВС РФ № 25: причинная связь не доказана. Внесудебные заключения суд оценил как иные документы (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ № 23) и отнёсся к ним критически: в них нет аналитической части, выводы предположительны, описанные дефекты противоречат совместным актам осмотра, рыночные цены взяты в том числе у компании, ликвидированной в 2014 году, и у интернет-агрегаторов. Ответчика на обследование не приглашали.

Плату после февраля 2024 года суд также не взыскал. Помещение фактически возвращено: ключи и документы переданы по двусторонним актам. По п. 31 Обзора ВС РФ № 2 (2020) акт возврата — не единственное доказательство, а отказ принять имущество делает арендодателя просрочившим кредитором (ст. 405, 406, 622 ГК РФ).

По встречному иску суд применил п. 2 ст. 623 ГК РФ. Письменного согласия на улучшения не было, но арендатор представил нотариально заверенную переписку в WhatsApp, из которой видно участие арендодателя в согласовании работ и материалов. Суд признал её допустимой, поскольку можно «достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано» (ч. 3 ст. 75 АПК РФ). Исключив документы без адреса объекта, суд взыскал 1 874 862,81 руб. Убытки на аренду нового помещения отклонены: договор расторгнут в предусмотренном им порядке.

Что это значит для бизнеса

Если договор даёт каникулы за ремонт и молчит о последствиях невыполнения ремонта, полную ставку задним числом не начислить.

Внесудебная экспертиза без приглашения второй стороны легко опровергается совместными актами осмотра.

Стоимость улучшений можно вернуть и без письменного согласия, если доказать участие арендодателя в работах, например нотариально заверенной перепиской.

Как действовать в похожей ситуации

1. Фиксируйте согласование ремонта письменно; если оно идёт в мессенджере, своевременно заверьте переписку у нотариуса.

2. Подписывайте с арендодателем акты выполненных работ и храните первичные документы с указанием адреса объекта — без адреса суд их не учтёт.

3. При возврате помещения составьте акты передачи ключей, документации и показаний счётчиков; если арендодатель уклоняется от приёмки, направьте ему письменное приглашение.

4. Требуйте участия в любом осмотре и экспертизе, которые проводит другая сторона, и фиксируйте отказ в приглашении.

5. После прекращения договора заявите требование о стоимости неотделимых улучшений по ст. 623 ГК РФ — встречным иском или самостоятельно.