Администрация заплатит УК за свои помещения, даже если их занимают арендатор и больница

Обстоятельства спора

По выпискам из ЕГРН Администрации Рузского муниципального округа Московской области принадлежат четыре нежилых помещения в многоквартирных домах, которыми управляет ООО «Реал-Сервис» УК. За период с 01.06.2025 по 31.12.2025 плата за содержание по этим помещениям не вносилась, долг составил 233 330,99 руб.

Претензий по качеству и объёму услуг администрация не заявляла. Претензионный порядок результата не дал, и управляющая компания обратилась в суд, уточнив требования: долг, пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ с 01.06.2025 по день фактической оплаты и госпошлина.

Позиция сторон

Управляющая компания исходила из того, что плату обязан вносить собственник помещений, которым по ЕГРН является муниципальное образование в лице администрации.

Администрация в отзыве приводила три довода. Первый: одно помещение с 30.10.2024 сдано в аренду индивидуальному предпринимателю, и по договору аренды расходы на содержание несёт арендатор. Второй: другое помещение с 2019 года находится в безвозмездном пользовании ГБУЗ МО «Рузская областная больница». Третий: остальные помещения числятся в казне, расположены в подвалах и не могут использоваться администрацией.

Что решил суд и почему

Суд исходил из ст. 210 ГК РФ и ст. 39, 153, 155 ЖК РФ: собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества в силу прямого указания закона. При этом «обязанность по участию в содержании и ремонте общего имущества дома, оплате коммунальных услуг не поставлена законодательством в зависимость от наличия или отсутствия заключенного договора». От имени муниципального образования права собственника осуществляет администрация (ст. 125, 215 ГК РФ).

Довод об арендаторе отклонён со ссылкой на п. 3 ст. 308 ГК РФ и п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015). Договор аренды порождает обязанности арендатора перед арендодателем, а не перед управляющей компанией, которая не является стороной этого договора и не может контролировать, кто фактически пользуется помещением. Без отдельного договора арендатора с УК платит собственник. Эту же позицию суд подкрепил определением ВС РФ от 17.09.2020 № 305-ЭС19-28087.

Ссылки на безвозмездное пользование больницей и на невозможность использовать подвалы суд отклонил, поскольку администрация не представила подтверждающих документов (ст. 65 АПК РФ). Доказательств оказания услуг иным лицом также нет.

Пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ суд присудил с 01.06.2025 по день фактической оплаты, применив п. 65 постановления Пленума ВС РФ № 7: неустойку после решения рассчитывает исполняющий орган, в том числе казначейство. Госпошлина взыскана с ответчика.

Что это значит для бизнеса

Для управляющих компаний это надёжная схема взыскания с публичного собственника: ответчик — администрация, правовое основание — закон, а не договор управления. Передача помещения в аренду или в пользование не перекладывает долг на пользователя, если у того нет собственного договора с УК.

Пени «по день оплаты» особенно полезны против бюджетных должников, которые платят медленно: сумма продолжает расти до фактического исполнения решения. А для арендаторов муниципального имущества стоит помнить: расходы на содержание по договору аренды администрация может предъявить им отдельно.

Как действовать в похожей ситуации

1. Получите выписки из ЕГРН по всем помещениям, по которым копится долг, и определите собственника.

2. Подготовьте расчёт по каждому помещению за конкретный период и направьте претензию администрации.

3. Не принимайте ссылки на арендаторов и ссудополучателей: если договора с ними у УК нет, ответчиком остаётся собственник.

4. В иске просите пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ по день фактической оплаты — это избавит от повторного иска.

5. Получив исполнительный лист, направьте его в финансовый орган муниципалитета в порядке, установленном Бюджетным кодексом РФ.