Долг, признанный в соглашении о расторжении аренды, арендатор оспорить не смог

Обстоятельства спора

В декабре 2022 года стороны заключили два договора аренды частей торгового зала: 40 кв. м под демонстрацию товара за 80 тыс. руб. в месяц и 10 кв. м под розничную торговлю бельём и домашней одеждой за 20 тыс. руб. Арендодатель применял упрощённую систему налогообложения. Оба договора позволяли ему раз в год в одностороннем порядке поднять плату не более чем на 10% с уведомлением за 30 дней, без допсоглашения. За просрочку предусматривались пени 0,5% в день, а гарантийный платёж при досрочном расторжении по инициативе арендатора оставался у арендодателя как штраф.

С 1 января 2025 года арендодатель стал плательщиком НДС 5% и, воспользовавшись этим правом, увеличил плату до 84 тыс. и 21 тыс. руб. соответственно. Арендатор об этом знал и сам указал это в отзыве.

По инициативе арендатора оба договора расторгнуты соглашениями от 28 февраля 2025 года. В соглашении по первому договору прямо записано, что арендатор должен 105 тыс. руб. аренды и 68,6 тыс. руб. коммунальных платежей, а гарантийный платёж остаётся у арендодателя как штраф. Долг погашен не был, и после претензии арендодатель обратился в суд. Коммунальный долг арендатор оплатил уже в ходе процесса, и истец уменьшил требования.

Позиция сторон

Арендодатель требовал 105 тыс. руб. недоплаты: часть январской аренды и всю февральскую по первому договору, а также 68 250 руб. пеней. Он пояснил, что в платёжках арендатора не был указан договор, поэтому часть поступивших денег он зачёл в оплату второго договора.

Арендатор утверждал, что январь оплачен двумя платежами в феврале 2025 года, что истец заявляет долг по одному договору, а считает по двум, и что гарантийный платёж удержан неправомерно. Он также просил перейти из упрощённого производства в общий порядок.

Что решил суд и почему

В переходе к общему порядку суд отказал: ходатайство не мотивировано, дополнительных обстоятельств для исследования ответчик не назвал (ч. 5 ст. 227 АПК РФ).

Повышение ставки суд признал правомерным: договоры прямо разрешали одностороннее увеличение (ст. 421, 431 ГК РФ), а арендатор был уведомлён. Поскольку в платёжках не был указан договор, а иногда и период, арендодатель вправе был распределить поступления между договорами. Решающим стало соглашение о расторжении: оно подписано после всех спорных платежей и «без каких-либо замечаний и возражений», в нём арендатор подтвердил сумму долга. Суд отметил, что стороны тем самым могли изменить назначение ранее произведённых платежей, а добросовестность участников предполагается (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Удержание гарантийного платежа законно: договоры расторгнуты по инициативе арендатора, а договор и соглашения прямо предусматривали его удержание как штрафа. Требований об оспаривании этих условий арендатор не заявлял. Расчёт пеней проверен; о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ арендатор не просил. Иск удовлетворён полностью, госпошлина отнесена на ответчика с учётом погашения части долга в ходе процесса.

Что это значит для бизнеса

Соглашение о расторжении договора — не формальность. Если в нём зафиксирована сумма долга, после подписи арендатору почти невозможно убедить суд, что он ничего не должен: подпись без возражений суд расценивает как подтверждение расчётов.

Платёжки без указания договора и периода дают кредитору право распределить деньги по своему усмотрению. Арендатору, у которого несколько договоров с одним арендодателем, нужно всегда указывать назначение платежа.

Условие об одностороннем повышении ставки работает, если оно прямо прописано в договоре и арендатор уведомлён. Им можно воспользоваться, в том числе чтобы переложить на арендатора новый НДС.

Как действовать в похожей ситуации

1. Арендодателю: при расторжении договора проведите сверку и запишите в соглашении точную сумму долга по каждому виду платежей.

2. Пропишите в соглашении судьбу гарантийного платежа — удержание как штраф или зачёт в долг.

3. Арендатору: перед подписанием соглашения сверьте свои платежи; при несогласии внесите возражения прямо в текст, а не подписывайте «как есть».

4. В платёжных поручениях всегда указывайте номер договора и оплачиваемый период.

5. Если считаете неустойку завышенной (0,5% в день — высокая ставка), заявляйте о её снижении по ст. 333 ГК РФ с обоснованием.