Обеспечительный платёж не уменьшает текущий долг по аренде: суд взыскал 318 тыс. ₽ и пени

Обстоятельства спора

30 декабря 2024 года стороны заключили договор аренды кабинета площадью 55,6 кв. м на втором этаже административно-торгового здания под ремонт электротехники на 11 месяцев. Арендная плата — 53 000 руб. в месяц, авансом не позднее 25-го числа предыдущего месяца. Помещение передано по акту без замечаний.

По п. 4.1 договора арендатор внёс обеспечительный платёж 53 000 руб., который засчитывается в последний месяц аренды при прекращении договора. За просрочку денежных обязательств договор предусматривал неустойку 0,2% от суммы задолженности за каждый день.

С марта по август 2025 года арендатор не платил. Стороны подписали акт сверки, в котором долг отражён в сумме 265 500 руб. — с учётом обеспечительного платежа. Претензия арендодателя осталась без ответа, и он обратился в суд.

Позиция сторон

Арендодатель, уточнив требования, просил взыскать 318 000 руб. долга за март — август 2025 года, 71 700,52 руб. неустойки по состоянию на 31 августа 2025 года и неустойку 0,2% в день начиная с 1 сентября 2025 года до фактической оплаты. Обеспечительный платёж он в расчёт не включал, поскольку договор продолжает действовать.

Арендатор в заседание не явился, возражений, контррасчёта и доказательств оплаты не представил, о снижении неустойки не просил.

Что решил суд и почему

Суд исходил из встречного характера аренды: арендодатель предоставляет имущество, арендатор платит за пользование с момента передачи и до возврата (ст. 606, 611, 614, 616, 622 ГК РФ). Помещение передано без замечаний, значит, обязанность платить возникла.

Ключевой вопрос — обеспечительный платёж. Расхождение между актом сверки и иском суд разрешил в пользу истца: по договору депозит засчитывается в последний месяц аренды, а на момент предъявления иска договор «не прекращен, не расторгнут». Обеспечительный платёж по смыслу ст. 381.1 ГК РФ обеспечивает обязательства, которые возникнут в будущем, поэтому исключение его из расчёта текущего долга правомерно.

Ответчик ничего не опроверг, а по ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ не оспоренные обстоятельства считаются признанными. Суд подчеркнул, что не вправе принимать на себя функцию ответчика и опровергать доказательства истца (постановление Президиума ВАС РФ № 8127/13). Неустойку 0,2% в день суд признал соразмерной, указав, что практика считает приемлемой ставку от 0,1% до 0,5%. Расчёт проверен и признан верным; по п. 65 постановления Пленума ВС РФ № 7 неустойка присуждена и на будущее — до фактического исполнения. С арендатора также взыскано 24 485 руб. госпошлины.

Что это значит для бизнеса

Пока договор аренды действует, арендатор не может рассчитывать, что обеспечительный платёж покроет текущие долги, если договор предусматривает его зачёт в последний месяц. Арендодатель вправе взыскивать долг полностью.

Акт сверки с иной суммой не мешает взыскать больше, если разница объясняется условиями договора. Тем не менее арендодателю стоит отражать депозит в сверке отдельной строкой, чтобы не создавать поводов для спора.

Неустойка 0,2% в день без заявления о снижении будет взыскана полностью и продолжит расти до оплаты. Для арендатора полгода неплатежей обернулись почти 400 тыс. руб. к оплате с продолжающими начисляться пенями.

Как действовать в похожей ситуации

1. Арендодателю: проверьте, как договор регулирует зачёт обеспечительного платежа — в последний месяц, в текущий долг или по выбору арендодателя.

2. Подпишите с арендатором акт сверки; депозит указывайте отдельно от текущей задолженности.

3. Направьте претензию с расчётом долга и неустойки, выдержите претензионный срок.

4. В иске просите неустойку на дату расчёта и далее до фактической оплаты; при новых просрочках уточняйте период долга.

5. Арендатору: если планируете съезжать, письменно согласуйте с арендодателем зачёт депозита и график погашения долга — это снизит пени.