Залив цоколя стоками: субарендатор взыскал 617 тыс. ₽ с арендодателя, а не с УК

Обстоятельства спора

С 1 декабря 2021 года истец арендовал у другого предпринимателя нежилое помещение площадью 137,2 кв. м в цокольном этаже. Договор прямо возлагал на арендодателя содержание систем водоснабжения, водоотведения и санузла, а п. 3.4.4 обязывал его обеспечить их бесперебойную работу.

15 декабря 2023 года помещение затопило: по акту управляющей компании сточные воды перелились из коллектора через унитаз. Истец оценил потери в 617 343 руб.: 408 286 руб. — утраченный товар, 74 500 руб. — оборудование, мебель и инвентарь под списание, 5 000 руб. — клининг, 119 790 руб. — ремонт оргтехники и бытовой техники, 9 737 руб. — расходные материалы. Претензия от 15 февраля 2024 года осталась без ответа.

В октябре 2024 года суд привлёк соответчиком ООО «УК «Наш дом», обслуживающее здание. Затем дело приостановили до завершения спора между арендодателем и УК в суде общей юрисдикции.

Позиция сторон

Истец считал ответственным арендодателя, который по договору отвечал за инженерные системы помещения.

Управляющая компания возражала и указывала на вину самого арендодателя. Арендодатель мотивированного отзыва не представил, размер ущерба не оспаривал, но добивался приостановления дела до решения по своему иску к УК, рассчитывая переложить ответственность на неё.

Что решил суд и почему

Суд квалифицировал договор как аренду и применил ст. 606, 611 и 612 ГК РФ: арендодатель обязан передать имущество в надлежащем состоянии и отвечает за его недостатки, даже если не знал о них. Если недостаток причинил убытки, арендатор вправе требовать их возмещения по ст. 15 и 393 ГК РФ. По п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 7 кредитор доказывает размер убытков с разумной степенью достоверности, а должник может их оспорить.

Решающим стало решение Октябрьского районного суда Иркутска по делу № 2-2398/2024, оставленное в силе апелляцией Иркутского областного суда. В том процессе арендодатель сам требовал возмещения с УК, но проиграл: суд установил, что арендодатель установил санитарный прибор без проекта и без обратного клапана, требуемого СП 30.13330.2020. Доказательств, что этот прибор относится к общему имуществу дома, нет. Истец же после аварии сам поставил обратный клапан.

По ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в силу решение суда общей юрисдикции обязательно для арбитражного суда в части установленных обстоятельств. Отсюда вывод: вины УК нет, затопление произошло «ввиду ненадлежащего, неосмотрительного содержания помещения, переданного истцу по договору». Суд также сослался на ст. 211 ГК РФ о риске собственника.

Размер ущерба подтверждён дефектными ведомостями, актом о клининге и квитанциями. Арендодатель его не опроверг и об экспертизе не просил, поэтому по ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ эти обстоятельства признаны. С арендодателя взысканы убытки и 15 346 руб. госпошлины, в иске к УК отказано.

Что это значит для бизнеса

Арендатор, пострадавший от аварии инженерных систем, вправе предъявить требования напрямую арендодателю. Нет нужды разбираться, кто виноват «по существу» — УК или собственник: арендодатель отвечает перед арендатором за состояние переданного помещения, особенно если договор возлагает на него содержание сетей.

Если ответственность пытаются переложить на УК, многое решит экспертиза причин аварии. Здесь её провели в соседнем процессе, и её выводы стали обязательными для арбитражного суда.

Для помещений в цоколе и подвале обратный клапан на канализации — не мелочь. Его отсутствие стало главной причиной ущерба и определило ответственного.

Как действовать в похожей ситуации

1. В день аварии добейтесь составления акта о заливе с указанием причины, участвуйте в осмотре и фотографируйте последствия.

2. Оформите дефектные ведомости по товару и имуществу, сохраните чеки, акты на уборку и ремонт.

3. Проверьте договор аренды: кто отвечает за инженерные системы и санузел.

4. Направьте претензию арендодателю, а при споре о виновнике привлекайте к делу и управляющую компанию.

5. Следите за параллельными делами между арендодателем и УК: их итог может стать преюдициальным.

6. Чтобы не допустить повторения, установите обратный клапан на канализационных приборах ниже уровня колодцев.