Подаренная матерью коммерческая недвижимость не облагается НДФЛ: ВС поддержал ИП

Обстоятельства спора

По договору от 2 июля 2019 г. мать подарила дочери 11 объектов нежилой недвижимости в Перми. Обе в разные периоды были зарегистрированы как индивидуальные предприниматели с видом деятельности «аренда и управление недвижимым имуществом»; объекты сдавались в аренду и субаренду компаниям, а часть использовалась под адвокатский кабинет.

История объектов показательна: в 2011 г. их подарил дочери супруг, в том же году она подарила их матери, а в 2019 г. мать вернула их дочери. Межрайонная ИФНС № 20 по Пермскому краю по итогам выездной проверки доначислила 2 434 536 руб. НДФЛ и штраф по пункту 1 статьи 122 НК РФ за неотражение дохода от дарения в декларации за 2019 г.

Позиция сторон

Предприниматель ссылалась на абзац второй пункта 18.1 статьи 217 НК РФ: доходы от дарения между членами семьи и близкими родственниками освобождены от налога, и закон не делает исключения для бизнес-недвижимости. Её поддерживали многолетние письма Минфина России.

Инспекция и суд округа считали, что если даритель-предприниматель дарит используемую в бизнесе недвижимость родственнику, который тоже использует её в предпринимательстве, полученное — это внереализационный доход от предпринимательской деятельности. При первом рассмотрении суды поддержали предпринимателя, но округ направил дело на новый круг, и затем три инстанции отказали.

Что решил суд и почему

Коллегия разъяснила, что при дарении налогом облагается экономия на расходах по приобретению имущества. Но дарение внутри семьи «по своей природе не предполагают и не могут предполагать экономического (предпринимательского) характера сделки». Освобождение введено с 2006 г., чтобы обеспечить свободу дарения близким, и зависит исключительно от родства.

Ограничение льготы в зависимости от характера использования имущества, его назначения или статуса ИП у сторон законом не предусмотрено. Имущество непрерывно оставалось в семье, его оборот не изменил общего финансового результата, а нарушений при налогообложении арендных доходов налоговая не выявила. Подход инспекции означал бы двойное обложение: налог со стоимости подарка и затем налог с доходов от его использования без вычета расходов на приобретение. Это противоречит принципам экономического основания и равенства налогообложения (пункты 1 и 3 статьи 3 НК РФ).

Отдельно ВС учёл письма Минфина 2014–2025 гг., подтверждавшие применение льготы к нежилой недвижимости, используемой в бизнесе. Последовательные опубликованные разъяснения создают правомерные ожидания и должны учитываться (статья 34.2 НК РФ, пункт 21 постановления Пленума ВС № 21). Акты отменены, решение инспекции признано недействительным.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суды по указанию округа сузили сферу действия пункта 18.1 статьи 217 НК РФ без законодательной основы, квалифицировав подарок от матери как предпринимательский доход, и проигнорировали официальные разъяснения Минфина.

Что это значит для бизнеса

Семейная передача коммерческой недвижимости дарением не облагается НДФЛ, даже если и даритель, и одаряемый — индивидуальные предприниматели, а объекты продолжают сдаваться в аренду. Это упрощает передачу бизнес-активов внутри семьи.

Второй вывод — процессуальный: письма Минфина, данные последовательно и опубликованные, — весомый аргумент в споре с инспекцией и в суде.

Как действовать в похожей ситуации

1. Оформите договор дарения и сохраните документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении, браке).

2. Убедитесь, что одаряемый относится к членам семьи или близким родственникам по Семейному кодексу РФ.

3. Получив акт проверки, подайте возражения со ссылкой на пункт 18.1 статьи 217 НК РФ, письма Минфина и определение ВС по делу № А50-28917/2023.

4. Обжалуйте решение в вышестоящий налоговый орган — это обязательный досудебный порядок.

5. Затем подайте заявление в арбитражный суд в течение трёх месяцев после решения управления ФНС.