Управляющая коттеджным посёлком вправе забрать платежи жителей у прежней УК

Обстоятельства спора

Собственники участков в посёлке в Троицком округе Москвы управляли им через дачное некоммерческое партнёрство. В марте 2022 года собрание преобразовало его в СНТ и избрало новое руководство. Правление товарищества решило сменить обслуживающую организацию: с 1 мая 2022 года вместо ООО «Эксплуатационная компания «Европейская долина-2» управлять посёлком стало общество «Этна» по договору от 20 апреля и соглашению от 24 июня 2022 года, которое в ноябре 2022 года повторно утвердило общее собрание.

Прежняя компания услуг не оказывала, но продолжала выставлять жителям счета, и часть из них платила ей. «Этна» потребовала взыскать полученное за май 2022 — июнь 2023 года как неосновательное обогащение и проценты 116 тыс. руб. При этом районный суд в августе 2022 года признал ничтожным мартовское решение собрания и несостоявшейся реорганизацию партнёрства.

Позиция сторон

Истец доказывал, что весь период фактически содержал общее имущество, заключал и оплачивал договоры с ресурсоснабжающими организациями, а ответчик получал деньги за чужие услуги, что подтверждали счета, чеки и платёжные поручения.

Ответчик ссылался на ничтожность решения собрания и недействительность договоров истца, а также на решение арбитражного суда по другому делу, где, по его мнению, установлено неоказание истцом услуг. Он также утверждал, что сам оплачивал часть коммунальных ресурсов. В ВС ответчик пытался оставить жалобу без рассмотрения из-за простой электронной подписи, но коллегия указала, что электронный образ документа может быть заверен простой подписью.

Как решали дело суды

Первая инстанция и апелляция взыскали всю сумму с процентами. Суд округа отменил их и отказал: раз договор управления заключён неуполномоченным лицом, истец — «ненадлежащая» управляющая организация и не может требовать деньги, а неоказание услуг якобы установлено преюдициально.

Что решил Верховный суд и почему

Коллегия по экономическим спорам применила по аналогии ст. 39, 158 ЖК РФ и позицию КС РФ (постановление № 55-П): собственники в коттеджных посёлках обязаны оплачивать разумные расходы на содержание общего имущества независимо от договора. Если житель добросовестно заплатил прежней УК, новая УК взыскивает эти деньги с прежней по гл. 60 ГК РФ (п. 36 постановления Пленума ВС № 22). Такое право «не может быть лишена» и организация, чей договор впоследствии признан недействительным из-за спора о полномочиях.

Ничтожность решения собрания об избрании органов управления не делает их сделки недействительными: они считаются заключёнными неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ), но связывают представляемого при одобрении или видимости полномочий (ст. 182 ГК РФ). Риск внутреннего конфликта в товариществе не перекладывается на контрагентов, полагавшихся на ЕГРЮЛ.

Преюдиция по ч. 2 ст. 69 АПК РФ охватывает только реально исследованные обстоятельства; в прежнем деле факт оказания услуг не исследовался, а в других делах он, напротив, подтверждён. Сам ответчик признал, что услуг не оказывал. Однако истец должен доказать перечень, объём, необходимость и экономическую обоснованность услуг и реальный размер полученной ответчиком платы, поэтому дело направлено на новое рассмотрение.

Где ошиблись нижестоящие суды

Суд округа подменил вопрос о факте услуг вопросом о действительности договора и неверно применил преюдицию. Первая и апелляционная инстанции, напротив, взыскали деньги без проверки объёма и обоснованности стоимости услуг и без учёта доводов о платежах ответчика ресурсоснабжающим организациям.

Что это значит для бизнеса

Управляющие и эксплуатационные компании посёлков, СНТ и МКД могут взыскать с конкурента оплату, полученную им за период, когда услуги фактически оказывали они, даже при корпоративном конфликте у заказчика. Но выигрывает тот, кто сохранил первичные документы об услугах.

Прежней УК, продолжающей выставлять счета после смены управления, грозит возврат собранного с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Как действовать в похожей ситуации

1. Фиксируйте факт услуг: акты, договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, платёжки, фотоотчёты.

2. Обоснуйте тариф: смета, решения собраний, сравнение с рыночными ценами.

3. Уведомите жителей о смене управляющей организации и реквизитах, чтобы сократить платежи прежней УК.

4. Соберите доказательства оплат жителей прежней компании — счета, чеки, выписки — и направьте претензию.

5. Если ответчик ссылается на преюдицию, проверьте, исследовал ли прежний суд факт оказания услуг на самом деле.