Арендатор хотел 1,1 млн ₽ с соседа по участку, а получит 10,5 тыс. ₽

Обстоятельства спора

4 декабря 2023 года гражданин — собственник участка площадью 21 900 кв. м под растворно-бетонный узел — сдал его обществу «Грин Моторс» на три года за 29 тыс. руб. в месяц, с января 2024 года — за 97 750 руб. Договор запрещал субаренду без письменного согласия арендодателя. В акте приёма-передачи стороны указали, что препятствий к использованию участка нет и претензий у арендатора нет.

При этом на участке уже стояло некапитальное здание «Столовая Гранат» общества «Промстроймонтаж». Арендатор, сославшись на заключение специалиста о рыночной ставке аренды занятой части — 100 тыс. руб. в месяц, потребовал с владельца столовой 1,1 млн руб. за период с декабря 2023 по ноябрь 2024 года.

Позиция сторон

Истец считал, что ответчик пользуется землёй без оснований, а значит, должен платить за неё по рыночной цене; земля частная, и регулируемые ставки не применяются. Контррасчёта ответчик не представил.

Ответчик возражал, что истец не мог получать такой доход — субаренда без согласия собственника запрещена, а сам он платит за весь огромный участок немногим больше, чем требует с ответчика за небольшую часть.

Как решали дело суды

Первая инстанция взыскала 1,1 млн руб. по рыночной ставке, сославшись на принцип платности землепользования. Апелляция изменила решение: за спорный период истец заплатил собственнику 915 336,30 руб. за весь участок, пропорциональная доля занятой площади — 10 526,40 руб. Округ отменил постановление апелляции и вернул в силу решение первой инстанции.

Что решил Верховный суд и почему

Коллегия по экономическим спорам указала: по ст. 1102 и п. 2 ст. 1105 ГК РФ взыскать неосновательное обогащение может только тот, за чей счёт сбережено имущество. Когда арендатор платит собственнику за участок, часть которого занимает другое лицо, приобретатель сберегает именно эту плату. Поэтому размер обогащения — «часть платы, которую последний вносит правообладателю земельного участка, пропорционально используемой приобретателем площади».

Рыночная ставка неприменима, так как договор не давал арендатору права без согласия собственника передавать участок другим лицам и получать такой доход. Кроме того, по ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить при приёмке. Истец знал о строении, принял участок без претензий, не потребовал у собственника снижения платы или устранения препятствий и не пытался освободить участок по ст. 304, 305 ГК РФ — значит, несёт последствия своего выбора.

Где ошиблись нижестоящие суды

Первая инстанция и округ смешали права собственника и арендатора: рыночную плату мог бы требовать правообладатель с правом распоряжаться участком, а не арендатор без права субаренды. Ссылка округа на то, что частная земля не подлежит регулированию тарифов, к вопросу о размере обогащения арендатора отношения не имеет.

Что это значит для бизнеса

Арендатор, на участке которого стоит чужой объект, не может «заработать» на соседе: его компенсация ограничена пропорциональной долей собственной арендной платы. Чтобы получить больше, нужно заранее решить вопрос с арендодателем — о снижении платы, освобождении участка или праве на субаренду.

Владельцам объектов на чужой земле решение даёт сильный аргумент против завышенных требований арендаторов. При этом платить за фактическое пользование всё равно придётся.

Как действовать в похожей ситуации

1. До подписания акта приёма-передачи осмотрите участок и зафиксируйте чужие строения и ограничения.

2. Если они есть, требуйте у арендодателя снижения арендной платы, освобождения участка или согласия на субаренду.

3. При обнаружении объекта после приёмки направьте арендодателю претензию по ст. 612 ГК РФ.

4. Для взыскания с пользователя рассчитайте долю своей арендной платы пропорционально занятой площади и подтвердите её платёжками.

5. Рассмотрите иск об устранении препятствий по ст. 304, 305 ГК РФ, если строение не имеет законных оснований.