Приватизация земельного участка: как оформить землю в собственность

Что значит приватизировать земельный участок

Приватизация земли — это переход участка из государственной или муниципальной собственности в собственность гражданина. Слово «приватизация» в законе почти не используют: Земельный кодекс говорит о предоставлении участка в собственность — бесплатно или за плату без торгов. Пока участок не оформлен, человек пользуется землёй на праве аренды, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, а иногда вообще без документов. Распоряжаться таким участком как собственник — продать, подарить, заложить — нельзя.

Кто может получить участок в собственность

Бесплатно

• Участки, полученные до введения в действие Земельного кодекса (до 30 октября 2001 года) на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения — для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, гаража. Оформить их в собственность можно бесплатно, и срок на это законом не ограничен. Документ, подтверждающий старое право, — решение исполкома, госакт, свидетельство на землю, выписка из похозяйственной книги.
• Садовые и огородные участки в садоводческих и огороднических товариществах — члены товарищества могут получить участок бесплатно, если земля была выделена объединению до установленной законом даты. Срок действия этой упрощённой процедуры закон несколько раз продлевал, его актуальность нужно проверить на дату подачи.
• Отдельные категории граждан — например, многодетные семьи и другие лица, указанные в федеральном и региональном законодательстве. Для них бесплатное предоставление обычно допускается один раз, а условия определяет закон субъекта РФ.
• Граждане, которые пользовались участком безвозмездно для жилищного строительства или подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определённых законом, — по истечении установленного срока и при использовании участка по назначению.

За плату без торгов

• собственники зданий и сооружений, расположенных на участке, — выкупают землю под своим объектом;
• арендаторы — в случаях, прямо указанных в законе, например при добросовестной аренде участка для сельхозпроизводства;
• члены СНТ — если бесплатное оформление недоступно.

Цену выкупа без торгов определяют по правилам, которые устанавливает Правительство РФ, регион или муниципалитет, — обычно она не превышает кадастровую стоимость.

Какие участки оформить нельзя

В собственность не предоставляют участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте: в границах особо охраняемых природных территорий, береговой полосы водных объектов общего пользования, территорий общего пользования (улицы, проезды, скверы), участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд. Если участок частично попадает в такую зону, проблему иногда решают через уточнение границ.

Порядок действий по шагам

1. Соберите документы о праве и об участке. Найдите старые решения, свидетельства, выписки из похозяйственной книги, договор аренды, документы на дом. Закажите выписку из ЕГРН: стоит ли участок на кадастровом учёте и установлены ли границы.
2. Определите основание. От него зависит, бесплатно или за плату вы получите участок и куда обращаться — в Росреестр или в администрацию.
3. Если участок не сформирован, подготовьте схему его расположения и подайте заявление о предварительном согласовании предоставления. После решения кадастровый инженер делает межевой план, участок ставят на учёт.
4. Подайте заявление о предоставлении участка в собственность в орган, который распоряжается землёй: администрацию муниципалитета или региональный орган. Подать можно лично, через МФЦ или Госуслуги.
5. Получите решение или договор купли-продажи. Орган рассматривает заявление в установленный законом срок.
6. Зарегистрируйте право в Росреестре. По участкам, полученным до 2001 года, право часто регистрируют сразу в Росреестре по старому документу, без обращения в администрацию.

Отказ администрации и как его обжаловать

Основания для отказа в предоставлении участка без торгов перечислены в Земельном кодексе, и этот перечень закрытый. Частые причины на практике: участок не может быть предоставлен заявителю по выбранному основанию, на нём нет объекта или объект не соответствует назначению, участок пересекается с другими или с территорией общего пользования, неполный пакет документов.

Что делать:

• проверьте, соответствует ли причина отказа закону и указана ли она конкретно;
• если проблему можно устранить — исправьте документы и подайте заявление снова;
• если отказ незаконен — оспорьте его в суде в порядке административного судопроизводства. Срок — три месяца со дня, когда вы узнали о нарушении права (ст. 219 КАС РФ);
• если спор идёт о самом праве на участок (например, о праве по старым документам или о границах с соседом), подают иск о признании права.

Частые ошибки

• Считать, что раз участок «всегда был семейным», он уже в собственности. Без регистрации в ЕГРН это не так.
• Выбрать не то основание: просить бесплатное предоставление там, где закон допускает только выкуп, или наоборот.
• Не проверить границы — участок пересекается с соседним или с дорогой, и это выясняется только после отказа.
• Потерять старые документы. Восстанавливать их через архивы долго, поэтому начинать стоит с запросов.
• Пропустить срок на обжалование отказа, пока идёт переписка с администрацией.
• Не оформить землю под домом при наследстве — наследникам потом сложнее доказать право.

Когда нужен юрист

Если документы в порядке и участок сформирован, оформление проходит без суда. Помощь юриста нужна, если:

• администрация отказала, а причина кажется формальной;
• старые документы на землю утрачены или в них есть расхождения;
• участок пересекается с соседним, с лесом или территорией общего пользования;
• участок достался по наследству, а право наследодателя не было зарегистрировано;
• непонятно, какое основание выбрать — бесплатное оформление или выкуп.

Юрист проверит документы, подберёт основание, подготовит заявления и, если нужно, административный иск или иск о признании права.