Проверка недвижимости перед покупкой

Что значит проверить недвижимость

Регистрация права в Росреестре не защищает покупателя от всех рисков. Росреестр проверяет документы формально, а споры о том, была ли сделка законной, решает суд. Если прежнюю сделку признают недействительной, покупатель может лишиться квартиры и потом долго взыскивать деньги с продавца. Поэтому проверяют три вещи: сам объект, историю прав на него и продавца.

Что проверить по объекту

• Выписка из ЕГРН об объекте. Кто собственник, вид права, доли, кадастровый номер, площадь, обременения: ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда, рента. Заказать её можно через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ. Учтите: с марта 2023 года фамилия и имя собственника в выписке видны посторонним только с его согласия, поэтому выписку удобнее получить вместе с продавцом или попросить его заказать её самого.
• Выписка о переходе прав. Показывает всех прежних собственников и даты. Тревожные признаки: несколько продаж за короткий срок, переход по наследству или дарению незадолго до продажи, сделки между родственниками.
• Документы-основания. Договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве. Именно в них видны риски, которых нет в выписке.
• Технические данные. Соответствие планировки документам: незаконная перепланировка станет вашей проблемой после покупки.
• Долги за жильё. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капремонт.

Что проверить по продавцу

• Паспорт и полномочия. Действительность паспорта можно проверить на сайте МВД. Если продаёт представитель, доверенность проверяют в реестре нотариальной палаты и уточняют у самого собственника, не отозвана ли она.
• Дееспособность. Если есть сомнения, просят справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Сделку, совершённую человеком, который не понимал значения своих действий, можно оспорить.
• Семейное положение. Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу. Без него супруг вправе оспорить сделку.
• Долги и банкротство. Проверьте продавца в банке данных исполнительных производств ФССП, в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Сделку человека, который вскоре стал банкротом, финансовый управляющий может оспорить, особенно если цена была ниже рыночной.
• Суды. Поиск по сайтам судов покажет споры о квартире, разделе имущества или наследстве.

Особые риски

Дети и материнский капитал

Если собственниками являются несовершеннолетние, для продажи нужно предварительное разрешение органа опеки. Если квартиру покупали с материнским капиталом, родители обязаны были выделить доли детям. Невыполненное обязательство — частая причина споров после сделки.

Наследство

Если продавец получил квартиру по наследству, проверьте, нет ли других наследников, в том числе тех, кто имеет право на обязательную долю. Наследство принимают в течение шести месяцев со дня открытия, но пропущенный срок можно восстановить через суд, поэтому риск появления нового наследника сохраняется и после этого срока.

Зарегистрированные лица

Запросите выписку о зарегистрированных в квартире. Особенно опасны люди, которые отказались от приватизации: по закону они сохраняют право пользоваться жильём и после его продажи. В договоре фиксируют срок, до которого все обязаны сняться с регистрационного учёта.

Новостройки

При покупке в строящемся доме проверяют разрешение на строительство, проектную декларацию, застройщика и использование счетов эскроу. Сведения о проекте публикуются в единой информационной системе жилищного строительства.

Порядок действий по шагам

1. Получите от продавца копии правоустанавливающих документов и паспорта до внесения задатка.
2. Закажите выписки из ЕГРН об объекте и о переходе прав.
3. Проверьте продавца по базам ФССП, судов, арбитража и банкротства.
4. Выясните, кто зарегистрирован в квартире и были ли отказы от приватизации.
5. Запросите согласие супруга, разрешение опеки, справки об отсутствии долгов — что применимо к вашей ситуации.
6. Только после этого подписывайте соглашение о задатке и готовьте договор.
7. Рассчитывайтесь безопасным способом: банковская ячейка, аккредитив или депозит нотариуса, с передачей денег после регистрации перехода права.
8. Обновите выписку из ЕГРН непосредственно перед подписанием договора: арест или залог могут появиться в последний момент.

Частые ошибки

• Отдавать задаток до проверки документов.
• Полагаться только на выписку из ЕГРН и устные заверения риелтора продавца.
• Занижать цену в договоре по просьбе продавца: если сделку расторгнут или оспорят, доказать, что вы заплатили больше, будет очень сложно.
• Не проверять доверенность и не общаться с самим собственником.
• Не прописывать в договоре срок выписки зарегистрированных лиц и порядок передачи квартиры.
• Передавать деньги наличными до регистрации перехода права.

Когда нужен юрист

Юрист нужен, если квартира досталась продавцу по наследству, дарению или приватизации, недавно несколько раз меняла собственника, продаётся по доверенности, среди собственников есть дети, использовался материнский капитал, продавец в разводе или имеет долги, а цена заметно ниже рынка. Юрист изучит документы-основания, проверит продавца по базам, оценит риски оспаривания и подготовит договор с условиями, которые защищают ваши деньги.