Споры с ТСЖ: как собственнику защитить свои права

С чем чаще всего спорят с ТСЖ

• Правление не даёт документы: сметы, отчёты, договоры с подрядчиками, протоколы собраний.
• Решения собраний приняты без кворума, с нарушением порядка созыва или вне компетенции собрания.
• Начисления: завышенные взносы, непонятные статьи расходов, отказ в перерасчёте.
• Содержание дома: протечки кровли, неработающий лифт, затопление из общих стояков.
• Конфликт с председателем или правлением, попытки переизбрания или ликвидации ТСЖ.

Права собственника в доме с ТСЖ

Членство в ТСЖ возникает на основании заявления о вступлении и прекращается с момента подачи заявления о выходе или прекращения права собственности (ч. 1, 3 ст. 143 ЖК РФ). Но и не члены товарищества имеют существенные права (ст. 143.1 ЖК РФ):

• получать от органов управления информацию о деятельности ТСЖ;
• предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и выполняемых работ;
• знакомиться с уставом, реестром членов, бухгалтерской отчётностью, сметами и отчётами об их исполнении, заключениями ревизионной комиссии, протоколами собраний и правления, документами о результатах голосования, включая бюллетени и доверенности, технической документацией на дом.

Отказ в ознакомлении с документами — самостоятельное нарушение, с которым можно идти в жилинспекцию и в суд с требованием обязать ТСЖ предоставить документы.

Как оспорить решение общего собрания

Перед подачей иска о признании решения недействительным истец должен заблаговременно уведомить в письменной форме других участников сообщества о намерении обратиться в суд (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ) — обычно объявлением на доске в подъезде с фотофиксацией.

Суд может оставить решение в силе, если голос истца не мог повлиять на результат, нарушения несущественны и решение не повлекло убытков (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому сильнее всего работают доводы об отсутствии кворума и подделке бюллетеней.

Споры о плате

1. Запросите расчёт начислений и смету, на основании которой установлен размер платы.
2. Проверьте, утверждён ли тариф решением собрания и соответствует ли он смете.
3. При некачественной коммунальной услуге требуйте акт и перерасчёт по Правилам предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).
4. Если ТСЖ не отвечает или отказывает — жалоба в государственную жилищную инспекцию, затем иск.

Не платить в знак протеста — плохая тактика: на долг начисляются пени, а ТСЖ вправе взыскать его в суде.

Залив и общее имущество

Товарищество отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества дома — кровли, стояков до первого отключающего устройства, подвалов, лифтов. Если квартиру залило из-за неисправности общего имущества, ущерб взыскивается с ТСЖ: нужны акт о заливе, оценка ущерба, претензия. Подробнее — в теме залив квартиры.

Куда жаловаться на ТСЖ

• Правление и ревизионная комиссия — письменное требование с отметкой о получении.
• Государственная жилищная инспекция — контроль за соблюдением требований к созданию и деятельности ТСЖ, содержанию общего имущества, порядку расчёта платы (ст. 20 ЖК РФ).
• Прокуратура — при массовых нарушениях прав жильцов.
• Суд — иски о предоставлении документов, перерасчёте, возмещении ущерба, признании решений собраний недействительными.

Если дом управляется не ТСЖ, а управляющей компанией, порядок похожий, но другая ответственность — см. споры с управляющими компаниями.

Чем поможет юрист

Юрист составит запросы документов, проанализирует протоколы и бюллетени на кворум, проверит начисления, подготовит уведомление собственников и иск об оспаривании решения в пределах шестимесячного срока, а также представит интересы в споре о заливе или долге. Подробнее — на странице юрист по жилищным вопросам.

Частые вопросы

Обязан ли я вступать в ТСЖ?

Нет. Членство добровольное и возникает по заявлению (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ). Но платить за содержание и коммунальные услуги обязаны все собственники.

Может ли ТСЖ отказать в документах, если я не член товарищества?

Нет. Права на информацию и ознакомление с документами есть и у собственников, не являющихся членами ТСЖ (ст. 143.1 ЖК РФ).

Сколько времени есть на оспаривание решения собрания?

6 месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию?

Решением общего собрания собственников о смене способа управления. Если члены ТСЖ обладают не более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, собрание обязано принять решение о ликвидации ТСЖ (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).