Постановка на кадастровый учёт недвижимости

Что такое кадастровый учёт и когда он нужен

Кадастровый учёт — это внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений об объекте: где он находится, какие у него границы, площадь, назначение, этажность. Учёт ведёт Росреестр по Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости». С 2017 года кадастр и реестр прав объединены в один реестр, поэтому учёт и регистрацию права часто оформляют одним заявлением.

Без кадастрового учёта объект с точки зрения закона не существует как отдельная вещь: его нельзя продать, подарить, заложить, унаследовать без лишних сложностей, на него нельзя зарегистрировать право. Учёт нужен, когда:

• построен жилой или садовый дом, гараж, другое здание;
• земельный участок образуют заново — делят, объединяют, перераспределяют или выделяют долю;
• меняются характеристики объекта: площадь после реконструкции или перепланировки, границы участка, назначение помещения;
• объект снесён или разрушен — его снимают с учёта;
• сведения в ЕГРН есть, но границы участка не установлены или установлены с ошибкой.

Какие документы нужны

Основу пакета готовит кадастровый инженер:

• межевой план — для земельного участка: координаты границ, площадь, акт согласования границ с соседями, если это требуется;
• технический план — для здания, сооружения, помещения, машино-места;
• акт обследования — для снятия с учёта снесённого объекта.

К ним добавляют заявление, документ, удостоверяющий личность, и правоустанавливающие документы, если одновременно регистрируют право. Для дома на участке под ИЖС или садовом участке обычно нужны уведомления о планируемом строительстве и о его завершении, которые подают в местную администрацию. После уведомления о завершении строительства администрация сама направляет документы в Росреестр, но собственнику стоит проследить, чтобы это действительно произошло.

Подать документы можно через МФЦ, личный кабинет на сайте Росреестра, Госуслуги или через нотариуса, если он удостоверял сделку. Госпошлина за сам учёт не взимается, а за регистрацию права — платится по закону.

Сроки

Закон устанавливает сроки учёта в рабочих днях, и они отличаются в зависимости от того, подан ли только учёт или учёт вместе с регистрацией права, а также от способа подачи: через МФЦ срок немного больше, чем при электронной подаче. Конкретный срок для вашего случая указывают в расписке о приёме документов.

Если Росреестр приостановил учёт, срок приостановления указан в уведомлении. За это время нужно устранить причины. Если этого не сделать, последует отказ.

Что делать при приостановлении или отказе

1. Прочитайте уведомление целиком. В нём перечислены причины: несоответствие формы плана, пересечение границ с соседним участком, нехватка документов, расхождение с документами территориального планирования.
2. Если ошибка в межевом или техническом плане — обратитесь к кадастровому инженеру. Он обязан исправить свои ошибки, а новый план подают дополнительно к заявлению, без нового пакета.
3. Если вы не согласны с приостановлением по основаниям, связанным с кадастровыми работами, его можно обжаловать в апелляционную комиссию при управлении Росреестра в течение 30 дней со дня принятия решения. Это обязательный досудебный шаг для таких решений.
4. Обжалование в суде. Отказ в учёте можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства. Срок на обращение — три месяца со дня, когда вы узнали о нарушении права (ст. 219 КАС РФ).
5. Если причина — спор с соседом о границе, Росреестр его не разрешит. Нужно договариваться или подавать иск об установлении границ.

Ошибки в ЕГРН и в старом свидетельстве о праве собственности

Свидетельства о праве собственности не выдают с 15 июля 2016 года — право подтверждает выписка из ЕГРН. Если в старом свидетельстве была ошибка, исправлять нужно сведения в ЕГРН, само свидетельство не переоформляют.

Закон различает два вида ошибок:

• Техническая ошибка — опечатка или описка, допущенная Росреестром при внесении сведений: не та площадь, перепутаны цифры в адресе, ошибка в имени собственника. Её исправляют по заявлению любого заинтересованного лица или по решению суда. Специального срока, после которого исправить такую ошибку нельзя, закон не устанавливает.
• Реестровая ошибка — ошибка в документах, на основании которых внесены сведения, чаще всего в межевом или техническом плане: неверные координаты, сдвиг границ. Её исправляют на основании нового плана, а если исправление затрагивает права соседей или они против — через суд.

Если спор об ошибке доходит до суда, вопрос о сроке давности зависит от сути требований. Когда собственник требует устранить нарушение своего права, не связанное с лишением владения, исковая давность по общему правилу не применяется. Но если за спором об ошибке на деле стоит спор о праве на землю или помещение, срок давности может иметь значение. Как квалифицировать ваш случай — решает суд, поэтому затягивать не стоит.

Частые ошибки

• Построить дом и не поставить его на учёт годами — проблемы всплывают при продаже, наследстве или разделе имущества.
• Не проверять межевой или технический план перед подачей: площадь, этажность и назначение должны совпадать с реальностью и документами.
• Игнорировать уведомление о приостановлении и пропустить срок на устранение причин.
• Подписывать акт согласования границ, не сверив координаты на местности.
• Спорить с Росреестром там, где проблема в соседе или в ошибке кадастрового инженера.

Когда нужен юрист

Большинство случаев решается через кадастрового инженера и МФЦ. Юрист нужен, если:

• Росреестр отказал в учёте, а основания вызывают сомнения;
• сосед не согласует границу или его участок пересекается с вашим;
• объект построен без разрешительных документов или с отступлениями от них;
• исправление ошибки в ЕГРН затрагивает права других людей;
• от учёта зависит сделка, наследство или раздел имущества.

Юрист оценит документы, выберет путь — досудебное обжалование, исправление ошибки или иск — и подготовит заявления так, чтобы не терять время на повторные отказы.